Какие изменения в порядок проведения ОСС вступили с 1 марта 2025?

Изменения, вступившие в силу 1 марта 2025 года (согласно ФЗ №463-ФЗ), действительно существенно пересмотрели баланс сил между собственниками и управляющими организациями (УО). Основная цель поправок — борьба с фальсификациями протоколов и упрощение процедуры проведения собраний через «обслуживающую» компанию (УО, ТСЖ, ЖСК).

Помимо упомянутого вами права собственников (10% голосов) требовать от УО проведения собрания «под ключ», стоит выделить следующие критически важные нововведения:

1. Расширение полномочий и обязанностей Управляющей организации

Теперь УО (или ТСЖ/ЖСК) обязана не просто помочь инициативной группе, а полностью взять на себя организационно-техническую роль, если поступило требование от 10% собственников.

Расходы на ОСС: Организация и проведение такого собрания теперь официально ложатся на плечи управляющей компании. Средства на это должны быть предусмотрены в смете или договоре управления как часть расходов на управление домом.

Сбор решений: УО обязана обеспечить место для приема письменных решений собственников и своевременную передачу их в ГИС ЖКХ.

2. Новый порядок уведомления собственников

С 1 марта 2025 года законодатель сместил акцент на цифровизацию и автоматизацию информирования:

ГИС ЖКХ как приоритет: Теперь уведомление о проведении ОСС, размещенное в системе ГИС ЖКХ, считается официальным и достаточным, если ранее общее собрание приняло решение о таком способе уведомления.

Информирование через УО: Если собрание проводится по инициативе 10% собственников, УО обязана разместить информацию на досках объявлений во всех подъездах и в офисе компании в строго установленные сроки.

3. Изменения в процедуре голосования и оформлении решений

Чтобы исключить «рисование» протоколов, уточнены требования к идентификации участников:

Обязательные данные в решении: В бланке голосования теперь еще строже проверяется наличие сведений, позволяющих однозначно идентифицировать собственника и его право собственности (реквизиты выписки из ЕГРН или иного документа). При отсутствии этих данных голос администратором собрания теперь может быть отклонен на этапе подсчета, чтобы избежать оспаривания всего протокола.

Сроки передачи документов: Сжаты сроки передачи оригиналов протоколов и решений в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ). Теперь посредничество УО в передаче документов становится строго регламентированным — за задержку документов УО грозят серьезные административные штрафы.

4. Ответственность «Администратора общего собрания»

Закон №463-ФЗ закрепил статус и ответственность администратора ОСС (особенно при электронном голосовании).

Администратор (которым при «10-процентной» инициативе часто выступает сотрудник УО) несет персональную ответственность за соответствие внесенных в ГИС ЖКХ данных тем бумажным решениям, которые подали собственники.

Это изменение направлено на то, чтобы сотрудники УО не могли «подгонять» результаты под нужные компании показатели.

5. Реестр собственников

Для того чтобы инициативная группа (те самые 10%) могла корректно составить обращение к УО, закон подтверждает обязанность управляющей организации выдать актуальный реестр собственников по запросу инициатора в течение 5 дней. Без этого реестра невозможно подтвердить наличие нужного процента голосов (10%) для запуска обязательной процедуры.

Почему это важно для жителей?

До 1 марта 2025 года инициативным жителям приходилось за свой счет печатать сотни бюллетеней, обходить квартиры и тратить личные средства на почтовые уведомления (заказные письма).

Теперь ситуация иная: если вы собрали актив (10% площади дома), вы просто передаете «заявку» в УО, и уже их юристы, секретари и технические работники обязаны организовать процесс. Если они сорвут сроки (45 дней) или откажутся — это прямой повод для жалобы в ГЖИ и крупного штрафа для компании.

Это делает инструмент ОСС более доступным для решения насущных проблем: от смены тарифа до выбора подрядчика на капремонт.