Как получить право собственности при банкротстве застройщика без ДДУ?

Здравствуйте.

Тут конечно возможно обращение в суд и конечно же к конукурсному управляющему банкротчщегося ооо. Это первое. Не вижу проблем, что бы конкурсный подписал договор. Если конечно же дом сдан.

Сначала к конкурсному, если откажет, то в суд?

Вы можете выбрать любого юриста и обратиться в личный чат - ст. 779 ГК РФ., ст. 25 ФЗ-63. Предлагать свои услуги правилами сервиса запрещено.

Сложная ситуация, давайте разберем по порядку.

1) Договор бронирования — это не сделка купли-продажи квартиры, а лишь обещание заключить её в будущем. По сути, это предварительный договор. На его основании застройщик обязуется «застолбить» за вами квартиру (не продавать её другим) и подписать основной договор долевого участия позже. Обязанность покупателя здесь одна — оплатить стоимость брони.

Однако у такой схемы есть существенные недостатки:

Ничего не гарантирует: Этот договор не обязывает застройщика обязательно продать вам квартиру, это всего лишь договоренность о планах.

Квартира не закреплена законно: Договор бронирования не регистрируется в Росреестре. Юридически квартира продолжает принадлежать застройщику, и он теоретически может продать её кому-то другому (риск двойных продаж).

Вы не дольщик: Пока нет зарегистрированного ДДУ, вы не считаетесь участником долевого строительства. Это значит, что закон о защите прав дольщиков (214-ФЗ) на вас не распространяется, и вы не защищены его гарантиями.

Однако, как показывает судебная практика (в том числе указания ВС РФ), если по факту были внесены все деньги за объект, суд может признать такой договор (даже предварительный) договором участия в долевом строительстве. Верховный Суд РФ указывает, что суд должен устанавливать действительное содержание сделки, даже если документ назван иначе (см. ссылка: www.advgazeta.ru

П.23 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г.

О некоторых вопросах применения общих положений

Гражданского кодекса Российской Федерации

о заключении и толковании договора (ссылка: vsrf.ru

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного

договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу,

являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к

заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар,

являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в

момент заключения предварительного или основного договора; договор также

может быть заключен в отношении товара, который будет создан или

приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или

вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Верховный Суд РФ в своем письме № 7-ВС-368/13 от 30.01.2013 разъяснил важный нюанс: закон о долевом строительстве (214-ФЗ) защищает граждан не только при подписании прямого договора долевого участия. Если застройщик с 1 апреля 2005 года привлекал деньги граждан под видом других сделок (предварительного договора, инвестирования, займа или совместного строительства), но по факту стороны договаривались о покупке квартиры в строящемся доме, то такие отношения суд может признать договором долевого участия. В этом случае на них распространяются все гарантии и требования 214-ФЗ.

2) Вам нужно успеть в срок подать в реестр требований кредиторов должника застройщика требования.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 22.12.2015 № 304-ЭС15-11476, отсутствие государственной регистрации ДДУ не препятствует признанию договора заключенным, если стороны фактически приступили к его исполнению (передано имущество, произведена оплата и т.п.). Также применяется Постановление Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»: если стороны согласовали условия о товаре (недвижимой вещи, подлежащей передаче) и цена уплачена, договор считается заключенным и порождает обязательства по передаче.

Для включения в реестр требований о передаче жилых помещений достаточно доказать факт уплаты цены и факт наличия обязательства застройщика передать помещение (ст. 201.6 Закона о банкротстве). При этом отсутствие государственной регистрации ДДУ не является безусловным основанием для отказа во включении в реестр, если требование подтверждено иными доказательствами (п. 1 ст. 201.8).

Если жилое помещение не может быть передана в натуре, то возможно требование о возврате уплаченной суммы с включением в третью очередь реестра денежных требований. При этом размер требования может быть увеличен на сумму убытков в виде разницы между уплаченной ценой и рыночной стоимостью аналогичного помещения на дату введения первой процедуры банкротства (ст. 201.5 Закона о банкротстве). Для этого необходимо привлечение оценщика.

Важно! Не пропустите сроки

Также позиция Конституционного суда: ссылка:

( www.garant.ru

Смотрите, у Вас Застройщик признан был банкротом, на руках есть только договор бронирования, копия неподписанного ДДУ и платёжка об оплате объекта.

Договор бронирования не даёт прав на пользование и распоряжением помещением. То есть не заменяет ДДУ сам по себе.

Платёжка подтверждает факт оплаты, не более того, является косвенным доказательством, даже при обращении в суд.

Вам зедсь необходимо направить запрос либо лично к обратиться к конкурсному управляющему с требованием включить Ваши требования в реестр требований участников строительства. Успех здесь зависит от того, как будут оценены Ваши документы и обстоятельства дела.

Если конкурсный управляющий откажет во включении в реестр или ситуация требует судебного вмешательства, тогда надо будет подготовить иск о признании права собственности на помещение.

В суде придётся доказать факт оплаты, намерения сторон заключить ДДУ и другие обстоятельства дела. Для этого могут понадобиться дополнительные доказательства: переписка с застройщиком, свидетельские показания, документы, подтверждающие обстоятельства сделки.

При банкротстве застройщика действуют строгие сроки для включения требований в реестр. Пропуск срока может потребовать восстановления через суд по уважительной причине.

Если это коммерческое помещение площадью более 7 м², по закону о банкротстве можете претендовать только на денежную компенсацию, а не на передачу объекта.

Если помещение было куплено в ипотеку, необходимо уведомить банк и согласовать дальнейшие действия.

- см. ст. 16, 20.3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 4, 10 ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», ст. 4, 125-126 АПК РФ

Здравствуйте Сергей

Исходя из вашего вопроса с учётом п. 3 ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2025) "О несостоятельности (банкротстве)" Вы вправе обратиться к арбитражному управляющему с требованием о включении вас в реестр кредиторов для получения возмещения внесённых денег за бронирование по дду

___

Конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства в порядке, предусмотренном пунктом 7 настоящей статьи.

Участник строительства вправе предъявить свое требование, возникшее из договора участия в долевом строительстве, в установленном настоящей статьей порядке или уточнить размер своего требования к застройщику, предъявив конкурсному управляющему соответствующие документы

В соответствии с п. 15 вышеназванной статьи закона: Требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", либо после дня принятия Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 настоящего Федерального закона. В указанном случае участники строительства вправе получить возмещение в порядке, установленном статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации

С уважением юрист М. Н. Абаева

Здравствуйте !

В данном Вашем случае, по общему правилу порядок признания права собственности при банкротстве застройщика установлен ст.201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ ) "О несостоятельности (банкротстве)" где даётся право дольщикам заявлять свои требования, и право собственности может быть признано, если объект фактически передан, но не оформлен.

А поэтому получить право собственности (ст.209 ГК РФ) на недвижимость при банкротстве застройщика можно только в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ), даже если между застройщиком и дольщиком не был заключён договор долевого участия (ДДУ). Это возможно, если объект фактически передан, но не оформлен, или если дольщик принял недвижимость по акту, но не зарегистрировал право собственности до банкротства застройщика.

Таким образом, с юридической точки зрения, получить право собственности при банкротстве застройщика без ДДУ, возможно исключительно только в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

Рад был помочь!

Здравствуйте Сергей, поскольку у вас нет подписанного договора долевого участия (ДДУ), вам необходимо обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на основании имеющихся документов (договор бронирования, платежные документы). см. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2025) "О несостоятельности (банкротстве)"

Статья 201.11. Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений

В случае наличия у застройщика многоквартирного дома или домов блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено, а также при завершении строительства в ходе процедуры, применяемой в деле о банкротстве, конкурсный управляющий не ранее чем через три месяца со дня истечения срока для предъявления требований участников строительства, установленного пунктом 4 статьи 201.4 настоящего Федерального закона, направляет в Фонд уведомление о возможности обращения в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствующем объекте недвижимости (далее - передача участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений).

---Поэтому, несмотря на отсутствие подписанного ДДУ, у вас есть шанс защитить свои права и оформить собственность на приобретенное помещение. Судебная практика показывает, что при наличии доказательств полной оплаты и фактического владения объектом суды часто принимают решения в пользу покупателей. Всего хорошего.

Ваш случай достаточно распространён среди покупателей недвижимости от застройщика Urban Group, признанного банкротом. Основная проблема заключается в отсутствии подписанного договора долевого участия , необходимого для защиты прав дольщика по ФЗ №214-ФЗ.

Тем не менее, ваши шансы признать права собственности на объект недвижимости сохраняются благодаря следующим документам:

-Договор бронирования подтверждает намерение приобрести недвижимость.

-Копия неподписанного ДДУ свидетельствует о согласовании существенных условий сделки.

-Платежный документ подтверждает полную оплату стоимости помещения.

При банкротстве застройщика полномочия по передаче объектов перешли к новому застройщику — Дом.РФ. Действия нового застройщика регламентируются решением Арбитражного суда Московской области и условиями конкурсного производства.