Земельные вопросы. КРТ

Добрый вечер, Ольга.

1)Само по себе ваше несогласие с КРТ не является основанием для автоматического изъятия вашего участка. Однако, процесс КРТ, даже инициированный правообладателями, проходит через государственные органы, которые принимают решения о зонировании и развитии территорий.

2)Изъятие земельного участка у собственника возможно только в исключительных случаях для государственных или муниципальных нужд (например, строительство дорог, объектов коммунальной инфраструктуры, объектов обороны и т.д.) и при обязательном условии выплаты справедливой компенсации (рыночной стоимости участка и убытков, причиненных изъятием). Это регулируется главой VII.1 Земельного кодекса РФ.

3)Если ваш участок необходим для реализации КРТ, который признан имеющим государственное или муниципальное значение, то может быть инициирована процедура изъятия. Но это не автоматический процесс, он проходит через установленные законом процедуры, включая уведомление, оценку, выплату компенсации и, в случае несогласия, судебное разбирательство.

-Если КРТ утверждается местной администрацией, и в нем предусмотрено изменение вида разрешенного использования вашего участка (например, с сельскохозяйственного на жилую застройку), то ваши права могут быть затронуты.

4)Заявление от департамента архитектуры о том, что “если правообладатель не желает вступать в КРТ, то его участок останется без изменений”, скорее всего, означает, что сам по себе ваш участок не будет принудительно включен в инфраструктуру КРТ, если вы не дадите на это согласия. Однако, если КРТ будет утвержден с новым зонированием, ваш участок, находящийся внутри этой зоны, будет подпадать под новое зонирование, даже если вы не участвуете в финансировании или строительстве.

5) Обратите внимание на то, как в документах КРТ указан ваш участок, какой вид разрешенного использования предполагается для всей территории КРТ, и какие права (или ограничения) возникают у собственников, не участвующих в КРТ.

- Вы имеете полное право участвовать в публичных слушаниях (или общественных обсуждениях) по КРТ. Это ваша возможность выразить свое несогласие официально.

6)Вступать в КРТ или нет – это стратегическое решение, которое зависит от множества факторов:

-Ваши цели

-Предлагаемые условия

- Ваш участок может оказаться в окружении многоквартирной застройки, что может привести к неудобствам, снижению стоимости участка, невозможности сохранить частный дом. Также возможно давление со стороны большинства или принудительное изъятие, если это будет обосновано государственными нуждами.

7)Да, скорее всего, если КРТ предусматривает такое изменение, то ваш участок будет подпадать под новое зонирование.

-Если ваш участок окажется в зоне, предназначенной для многоквартирных домов, то сохранить на нем частный дом, скорее всего, будет невозможно в соответствии с новым градостроительным планом. Вам придется либо сносить дом и строить многоквартирный (что маловероятно для одного участка), либо продавать землю под эту застройку, либо искать другие варианты.

8) После утверждения КРТ, земельные участки внутри этой зоны могут быть переданы инвестору (этот самый “ушлый товарищ” или другая компания) для застройки. Если собственник не согласен продавать землю, может быть инициирована процедура принудительного изъятия (экспроприации) для государственных/муниципальных нужд, но это сложный и дорогостоящий процесс для государства/инвестора.

ст. 46.3, 49 ГрК РФ

Здравствуйте!

В соответствии Земельным кодексом РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ - базовый закон, регулирующий вопросы образования земельных участков и их использования и Градостроительным кодексом РФ когда КРТ инициируется именно правообладателями (в вашем случае - группой собственников, включая «ушлого товарища»), то ситуация изъятия существенно отличается от государственного изъятия.

Согласно градостроительному законодательству, если КРТ реализуется по инициативе правообладателей, то участки, собственники которых не выразили согласия на участие в КРТ, в общем случае не подлежат принудительному изъятию для реализации этого проекта. Это подтверждается логикой того, что проект основывается на согласии лиц, инициирующих развитие.

Ответ, полученный вами в 2022 году о том, что «если правообладатель не желает вступать в КРТ, то его участок останется без изменений», юридически корректен для ситуации, когда инициатива исходит от самих собственников. В отличие от КРТ по инициативе государства (где изъятие может быть принудительным для муниципальных нужд), в проектах «по инициативе правообладателей» проект должен опираться на волеизъявление участников.

Даже если ваш участок не будет изъят физически, само установление зоны КРТ может повлечь за собой изменение градостроительного регламента (например, перевод земель из сельскохозяйственного назначения в зону жилой застройки). Однако, если вы не вступаете в договор КРТ, вы не становитесь участником обязательств по реализации проекта.

Процесс КРТ по инициативе правообладателей предполагает заключение договора между органами власти и лицами, инициировавшими проект.

Если вы вступите в КРТ, вы станете стороной договора. Это накладывает на вас обязательства по реализации проекта, но также дает право на участие в распределении обязанностей и прибыли.

Если документация по планировке территории (ДПТ), утвержденная в рамках КРТ, предусматривает за многоквартирных домов (МКД) на месте ваших участков, то при вступлении в КРТ вы фактически соглашаетесь с тем, что режим использования земли изменится. В этом случае возведение частного дома может стать невозможным, так как земля будет переведена в категорию под многоэтажную застройку.

Сейчас, когда проходят слушания, это ключевой момент для выражения вашей официальной позиции. Вы имеете право направить возражения против утверждения документации по планировке территории (ДПТ) или проекта межевания территории (ПМТ).

Если вы считаете, что проект нарушает ваши права или составлен с целью незаконного перераспределения земель в пользу одного лица, вы вправе оспорить в судебном порядке проекты планировки территории и межевания территории, которые являются основаниями для принятия решения об изъятии или изменении режима земель.

Поскольку вы упоминаете шантаж и угрозы со стороны соседа, данные действия могут иметь признаки уголовных преступлений. Рекомендуется фиксировать все подобные случаи инциденты и обращаться в правоохранительные органы, так как это может быть попыткой незаконного давления с целью принуждения к сделке.

Уточните, являются ли ваши участки землями сельскохозяйственного назначения. Перевод таких земель в жилую зону в рамках КРТ - это серьезное изменение, которое должно проходить соответствовать нормам градостроительного зонирования.

При КРТ по инициативе правообладателей принудительное изъятие участка собственника, который категорически против, юридически затруднено, так как проект базируется на согласии участников. Однако важно следить за тем, чтобы через зонирования (даже без изъятия) не сделало использование вашего участка невозможным для ваших текущих целей.

Здравствуйте, уважаемая Ольга!

Ваш земельный участок не может быть изъят только на том основании, что вы отказались участвовать в проекте комплексного развития территории (КРТ) по инициативе правообладателей. Изъятие возможно лишь в исключительных случаях и только по основаниям, прямо предусмотренным законом. Решение о переводе земли из сельхозназначения в жилую зону и последующее изменение разрешённого использования участка зависит от утверждённой документации по КРТ и вашего согласия или несогласия участвовать в проекте. Вступать или не вступать в КРТ — ваше право, и последствия этого выбора зависят от дальнейших действий властей и застройщика.

Правовое обоснование:Основания для изъятия земельных участков содержатся в ст. 49 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), изъятие земельных участков у собственников допускается только для государственных или муниципальных нужд, при этом должны быть соблюдены строгие процедуры, включая оценку, согласование, выплату компенсации и судебную защиту.

Ст. 56.7 ЗК РФ (введена ФЗ от 30.12.2020 № 494-ФЗ) регулирует вопросы КРТ. По инициативе правообладателей процедура иная, чем при КРТ по инициативе органов власти.При КРТ по заявлению правообладателей изъятие земельных участков у несогласных собственников законом прямо не предусмотрено (п. 8 ст. 56.7 ЗК РФ).

Если собственник не согласен участвовать в КРТ, его участок не включается в проект (п. 9 ст. 56.7 ЗК РФ).Земельный участок сохраняет прежний вид разрешённого использования, если собственник не согласен на изменение. Принудительное изъятие возможно только при КРТ по инициативе органов власти и при наличии всех предусмотренных законом условий. Перевод участка из сельхозназначения в жилую зону осуществляется в рамках утверждённой документации по КРТ и градостроительных регламентов (ст. 36 Градостроительного кодекса РФ). Если участок включён в зону многоквартирной застройки, индивидуальное жилищное строительство на нём, как правило, невозможно.Если вы не вступаете в КРТ, ваш участок сохраняет прежние характеристики, но может оказаться "в анклаве" среди новых застроек.

Возможные варианты толкования и развития ситуации:

Вы не вступаете в КРТ: Ваш участок остаётся в прежнем состоянии, его не изымают. Возможен "дискомфорт" из-за окружения многоэтажной застройкой. Застройщик может пытаться выкупить участок, но только по соглашению.

Вы вступаете в КРТ: Получаете долю в будущем объекте (квартиру, денежную компенсацию и т.п.), условия определяются соглашением.Право на индивидуальный дом утрачивается, если участок включён в зону многоквартирной застройки.

Попытки давления или угроз - уголовно наказуемое деяние (ст. 163 УК РФ — вымогательство, ст. 119 УК РФ — угроза убийством или причинением вреда здоровью). Можно обращаться в полицию.

Ознакомьтесь с утверждённой документацией по КРТ. Получите копии решений о КРТ, градостроительного плана, схемы зонирования.Убедитесь, какой статус получает ваш участок по новым документам.Подтвердите своё несогласие с участием в КРТ письменно. Направьте заявление в администрацию и департамент архитектуры, что не согласны на включение участка в КРТ.В случае давления или угроз — обращайтесь в полицию Зафиксируйте все угрозы, соберите доказательства, подайте заявление.Если будут попытки изъятия — защищайте свои права в суде Изучите уведомления, подготовьте возражения, обратитесь за юридической помощью.Если решите вступить в КРТ — внимательно изучите условия соглашения Определите, что получите взамен: квартиру, деньги, долю и пр.

Сроки рассмотрения заявлений — 30 дней (ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ).

Документы: свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, переписка с органами власти.

Органы: администрация муниципалитета, департамент архитектуры, полиция (при угрозах), суд (при спорах).

Вступать или нет в КРТ — зависит от ваших целей: если хотите сохранить участок для ИЖС, не вступайте; если готовы получить компенсацию или жильё — изучите условия соглашения. Принудительное изъятие по закону маловероятно, но защищайте свои права активно.

В ситуации с комплексным развитием территории (КРТ) по инициативе правообладателей важно учитывать несколько ключевых аспектов. Ваш случай осложняется тем, что вы выразили несогласие с вступлением в КРТ, в то время как остальные правообладатели его поддержали.

Может ли государство изъять участок?

Изъятие земельного участка для целей КРТ возможно только при соблюдении установленной процедуры и наличии законных оснований. Согласно законодательству, изъятие имущества для государственных или муниципальных нужд регулируется Земельным кодексом РФ (ст. 56.12 ЗК РФ). Однако в случае КРТ по инициативе правообладателей принудительное изъятие не является автоматическим следствием несогласия одного из правообладателей.

Если КРТ инициируется правообладателями, то договор о КРТ заключается только при единогласном согласии всех правообладателей, чьи участки входят в границы территории. Если хотя бы один правообладатель не согласен, договор не может быть заключён. В таком случае орган власти может принять решение о КРТ в одностороннем порядке, но это не означает автоматического изъятия участка — требуется соблюдение процедуры, включая уведомление собственника и переговоры о выкупе.

Важно: в вашем случае, если вы изначально были против вступления в КРТ, а остальные правообладатели поддержали инициативу, договор о КРТ между вами и органом власти не мог быть заключён. Это означает, что процедура КРТ по инициативе правообладателей в отношении вашего участка не могла быть реализована без вашего согласия.

Что вы можете сделать

Проверить документы и процедуру. Убедитесь, что все этапы процедуры КРТ были соблюдены. Например, было ли направлено вам официальное предложение о заключении договора о КРТ, соблюдён ли срок для ответа (обычно 45 дней). Если процедура была нарушена, это может стать основанием для оспаривания решений.

Оспорить решение о КРТ. Если КРТ было утверждено без вашего согласия, вы вправе оспорить это решение в суде. Можно аргументировать нарушение ваших прав, отсутствие единогласия среди правообладателей или другие процессуальные нарушения.

Обратиться в департамент архитектуры или другой уполномоченный орган. Напишите официальное обращение с требованием разъяснить статус вашего участка в рамках КРТ и предоставить документы, на основании которых было принято решение.

Подготовить правовую позицию. Соберите доказательства того, что вы выражали несогласие с вступлением в КРТ (например, копии писем, записи переговоров, если они есть). Это поможет в случае судебного спора.

Стоит ли вступать в КРТ?

Решение о вступлении в КРТ зависит от ваших целей и обстоятельств. Если вы не хотите, чтобы ваш участок был включён в проект, который предполагает изменение вида разрешённого использования (например, переход от сельхозземли к жилой застройке), вступать в КРТ не рекомендуется. Это может ограничить ваши права на дальнейшее использование участка по первоначальному назначению.

Если же вы решите вступить в КРТ, важно внимательно изучить условия договора. В нём должны быть чётко прописаны:

границы территории;

обязательства сторон;

порядок распределения расходов и доходов;

сроки реализации проекта.

Что происходит при изменении вида разрешённого использования

Если в рамках КРТ планируется изменение вида разрешённого использования земли (например, с сельхозземли на жилую застройку), это будет отражено в документации по планировке территории. После такого изменения вы не сможете использовать участок для строительства частного дома, если новый вид разрешённого использования это не предусматривает. Например, если территория будет отнесена к многоквартирной застройке, индивидуальное жилищное строительство может быть запрещено.

Как происходит процесс КРТ по инициативе правообладателей

Правообладатели направляют в уполномоченный орган письменное обращение о заключении договора о КРТ, подписанное всеми правообладателями объектов недвижимости в границах территории, а также соглашение между ними (если их несколько).

Уполномоченный орган рассматривает документы и при их соответствии требованиям заключает договор о КРТ.

Правообладатели самостоятельно готовят документацию по планировке территории, которая затем утверждается.

До утверждения документации проводятся публичные слушания.

После утверждения документации реализуется проект КРТ в соответствии с условиями договора.

Ключевой момент: без вашего согласия процесс КРТ в отношении вашего участка не может быть запущен по инициативе других правообладателей. Если это произошло, ваши права могли быть нарушены.

По вопросу изъятия: при КРТ по инициативе правообладателей, регулируемой статьёй 70 ГрК РФ, договор заключается только при согласии всех собственников в границах территории. Принудительное изъятие вашего участка в рамках такого механизма невозможно - это подтверждает практика: само включение в зону КРТ не равно изъятию. Изъятие допускается лишь при КРТ, инициированном уполномоченным органом власти, с соблюдением процедуры ст. 56.6-56.12 ЗК РФ и выплатой компенсации.

Что можете сделать сейчас: участвуйте в дополнительных слушаниях, подавайте письменные возражения с фиксацией в протоколе - это создаёт доказательную базу для возможного судебного оспаривания. Если решение о КРТ уже утверждено, срок на обжалование в суде составляет три месяца с момента уведомления. В Санкт-Петербурге практика КРТ жилой застройки требует добровольного участия собственников, дом не включат в программу без решения ОСС.

По вопросу вступления: если вы согласитесь на участие в КРТ, вид разрешённого использования территории изменится в соответствии с проектом планировки - как правило, на многоквартирную застройку, что исключит возможность строительства частного дома в дальнейшем. Это необратимое изменение правового режима участка.

Процесс КРТ по заявлению правообладателей: инициаторы подают заявление в уполномоченный орган, заключают соглашение между собой, затем - договор о КРТ с властью. Ключевое условие - согласие всех правообладателей в границах. Если хотя бы один против, договор не может быть заключён в прежних границах.

Компенсация при возможном будущем изъятии: включает рыночную стоимость участка и объектов, убытки, упущенную выгоду. Размер определяется независимым оценщиком, вы вправе заказать альтернативную оценку и оспорить сумму в суде.

Относительно действий третьего лица: угрозы и шантаж - основание для обращения в правоохранительные органы. Фиксируйте все попытки давления, это может повлиять на оценку добросовестности действий контрагента в суде.

Стратегия: если цель - сохранить право на частный дом, не вступайте в КРТ и активно защищайте позицию на слушаниях. Параллельно подготовьте документы на участок, проведите независимую оценку - это усилит позицию при любых сценариях.

Здравствуйте!

Смотрите, КРТ по инициативе правообладателей это проект, который запускается по желанию собственников земельных участков или объектов недвижимости, расположенных на определённой территории.

Для реализации такого проекта необходимо заключение договора о КРТ между всеми правообладателями участков в границах территории.

Если хотя бы один из правообладателей не согласен, договор заключить невозможно.

Решение о КРТ не принимается местными органами власти, а возникает на основе добровольного согласия собственников.

Если правообладатели не могут достичь единого мнения, проект не может быть реализован в таком формате.

В случае, если другие собственники хотят продолжить реализацию КРТ, они могут попытаться сделать это через другие механизмы (например, по инициативе уполномоченного органа или инвестора), но это потребует принятия решения органами власти и может повлечь изъятие участков.

Изъятие земельного участка для целей КРТ возможно только в случае, если решение о КРТ принято уполномоченным органом (Правительством РФ, органом субъекта РФ или местного самоуправления), а не по инициативе правообладателей.

В вашем случае, если КРТ инициирован другими собственниками, а Вы против, изъятие Вашего участка в рамках этого проекта невозможно, так как отсутствует решение уполномоченного органа о КРТ в отношении вашей территории.

Если в дальнейшем органы власти примут решение о КРТ в отношении этой территории (например, по инициативе муниципалитета или инвестора), тогда возникнет риск изъятия участка.

В этом случае процедура регулируется нормами ст. 56.12 ЗК РФ:

уполномоченный орган примет решение об изъятии участков;

Вам направят копию решения и проект соглашения об изъятии;

Если не подпишете соглашение в течение 1 месяца, орган вправе обратиться в суд с иском об изъятии участка.

Порядок действий:

1. Проверьие, что процедура установления КРТ по инициативе правообладателей была соблюдена. Например, было ли заключено соглашение о разграничении обязанностей между собственниками, если их несколько. Если были нарушения, это может стать основанием для оспаривания действий других собственников.

2. Если КРТ был утверждён вопреки вашему волеизъявлению, можете попытаться оспорить это решение в суде. Аргументом может служить тот факт, что отсутствие согласия всех правообладателей делает договор о КРТ недействительным.

3. Следите за тем, не будет ли инициировано КРТ по решению уполномоченного органа. В этом случае Вам придётся оперативно реагировать на изменения.

4. Если считаете, что Ваши права нарушаются, можете обратиться с жалобой в прокуратуру или иные контролирующие инстанции.

Решение о вступлении в КРТ зависит от Ваших целей и обстоятельств.

Если вступите в проект, это повлечёт следующие последствия:

1) Вам придётся соблюдать условия договора о КРТ, включая возможные обязательства по изменению вида разрешённого использования участка, участию в инфраструктурных проектах и т.д.;

2) Если в рамках договора планируется изменение зонирования (например, перевод участка в категорию жилой застройки), это может ограничить возможность строительства частного дома, если новые правила разрешённого использования это запретят;

3) Вы получите права и обязанности, предусмотренные договором, включая долю в результатах реализации проекта (если это предусмотрено).

При возникновении вопросов о компенсации (в случае потенциального изъятия), закажите независимую оценку участка и возможных убытков.

Рекомендую принимать участие в публичных слушаниях, заседаниях комиссий и других мероприятиях, связанных с КРТ, это позволит влиять на процесс и получать информацию о планах.

- см. ст. 281 ГК РФ, ст. 56.3, 56.12 ЗК РФ, ст. 46.3 ГрК РФ, ст. 166-181 ГК РФ, ст. 131-132 ГПК РФ, ст. 10 ФЗ "О прокуратуре РФ"