Размещение вывески на фасаде мкд

Проверить договор аренды. Есть ли в нём условия о праве арендатора размещать вывески и требования к их виду.

Здравствуйте. Управляющая организация в данной ситуации не совсем права. Действующее законодательство не содержит требования о том, что договор на размещение вывески на фасаде может заключать исключительно собственник помещения.

Согласно Федеральному закону "О рекламе", договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции заключается с собственником недвижимости или с лицом, уполномоченным собственником. В вашем случае таким уполномоченным лицом может выступать арендатор, с которым вы заключили договор аренды. Следовательно, если арендатор готов оплатить размещение, он вправе сделать это, заключив прямой договор с управляющей организацией .

Ключевой момент здесь — наличие согласия собственников помещений на использование фасада. Для размещения любой конструкции на фасаде многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников, которое определяет условия и уполномоченное лицо на подписание договора . Если такое решение есть и оно наделяет УК правом заключать договоры, то УК обязана заключить его с тем лицом, которое фактически использует фасад и готово платить — в вашем случае с арендатором . Настаивание именно на собственнике в такой ситуации является излишним требованием.

Таким образом, действия УК можно оспорить. Попросите УК предоставить письменное обоснование отказа со ссылкой на норму закона. Если отказ будет немотивированным или УК продолжит угрожать взысканием штрафов, вы вправе обратиться в суд с иском об обязании заключить договор с арендатором или о признании требований УК незаконными. Судебная практика по аналогичным делам складывается не в пользу УК .

И так и так правильно, просто включается пункт в договор аренды и все

Управляющая организация (УК) вправе требовать заключения договора на размещение рекламной конструкции (вывески) именно с собственником помещения, если это предусмотрено условиями управления, уставом ТСЖ/ЖСК или иными локальными актами, либо если собственник не передал арендатору соответствующих полномочий. В большинстве случаев договор заключается с собственником, но при наличии у арендатора надлежащих прав (прямое указание в договоре аренды, доверенность) — может быть заключен и с арендатором. Взыскание штрафов и подача иска возможны, если размещение вывески нарушает правила пользования общим имуществом или требования закона.

Если договор аренды прямо разрешает арендатору размещать вывески и заключать соответствующие договоры: УК может принять договор с арендатором, если он действует на основании доверенности/разрешения собственника.

Если таких полномочий у арендатора нет: Договор должен заключаться с собственником, и УК правомерно настаивает на этом.

Если вывеска — не реклама, а информационная табличка (например, с названием организации): Может не требоваться отдельный договор, но порядок размещения всё равно регулируется локальными актами и правилами эксплуатации общего имущества.

Согласно статье 35 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими. Как подчеркивал Конституционный Суд Российской Федерации, принципы неприкосновенности собственности и свободы договора предполагают равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений, недопустимость произвольного вмешательства в частные дела. Этим обусловлена не только свобода владения, пользования и распоряжения имуществом, но и необходимость соотносить принадлежащее лицу право собственности с правами и свободами других лиц. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам, а также не нарушают права и законные интересы других лиц (постановления от 22 апреля 2011 года N 5-П, от 14 мая 2012 года N 11-П, от 18 апреля 2023 года N 18-П и др.).

Так, собственники помещений в многоквартирном доме владеют и пользуются общим имуществом в доме наряду с собственниками других помещений, если иной порядок не определен решением собственников помещений или законом (пункт 1 статьи 259.3 ГК Российской Федерации и часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Устанавливая компетенцию общего собрания собственников помещений в доме по вопросу передачи их общего имущества в пользование иным лицам, пункт 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации обеспечивает баланс интересов всех таких собственников (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29 мая 2018 года N 1208-О, от 23 апреля 2020 года N 892-О и от 25 марта 2021 года N 493-О).

В соответствии со статьей 290 ГК Российской Федерации и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу в многоквартирном доме, принадлежащему собственникам помещений в нем на праве общей долевой собственности, наряду с иным относятся несущие и ненесущие конструкции, т.е. стены дома; под фасадом понимается внешняя, наружная стена дома. В силу пункта 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного его Президиумом 7 апреля 2021 года, правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в доме, пользоваться общим имуществом единолично без согласия других сособственников. Из разъяснений же, изложенных в пунктах 2 и 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", следует, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача в пользование отдельных частей дома и заключение, например, договора пользования его наружной стеной для размещения рекламы; стороной такого договора, которая предоставляет имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества в доме, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Тем самым собственники помещений в многоквартирном доме вправе использовать его фасад для размещения рекламы с учетом порядка пользования данным имуществом, установленного решениями их общего собрания, и по смыслу статьи 615 ГК Российской Федерации и части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации они могут передать это право арендаторам и субарендаторам, если иное не предусмотрено решением общего собрания. Арендаторы и субарендаторы, исходя из нормы пункта 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации в ее буквальном прочтении, должны рассматриваться как упомянутые в данной норме "иные лица", которые, будучи заинтересованы в использовании фасада как части общего имущества в доме не по прямому назначению, должны получить на это согласие.