Какие риски при занижении стоимости квартиры в ДКП и как оформить передачу наличных?

Здравствуйте! Согласие на занижение цены (так называемое «неотделимое улучшение») — это всегда риск для покупателя, даже если вы планируете жить в квартире долго.

1. Чем чревато занижение стоимости?

Риск признания сделки недействительной: Если в течение ближайших 3 лет продавец или его кредиторы инициируют процедуру банкротства, арбитражный управляющий может оспорить сделку. Продажа по цене ниже рыночной — первый признак «вывода активов». Если сделку аннулируют, вам по суду вернут только ту сумму, что указана в ДКП (5.3 млн), а 500 тысяч «растворятся».

Потеря налогового вычета: Вы сможете вернуть 13% (подоходный налог) только с суммы 2 млн рублей (максимальный лимит). Здесь потерь нет. Однако, если вы решите продать квартиру раньше чем через 5 лет, вашими расходами на покупку будут считаться только 5.3 млн. При продаже за 6 млн вы заплатите налог с разницы (6 - 5.3 = 700к), хотя реально ваша прибыль была меньше.

Проблемы с ипотекой: Если вы берете кредит, банки крайне неохотно идут на занижение. Для этого требуется сложная схема с двумя расписками, которую одобряют далеко не все кредитные организации.

2. Какой документ составить на 500 тысяч?

Чтобы обезопасить себя, на «разницу» в 500 тысяч обычно составляют один из двух документов:

Соглашение о возмещении стоимости неотделимых улучшений: В нем прописывается, что 500 000 руб. вы платите за проведенный ремонт, встроенную мебель или технику. К этому соглашению обязательно прикладывается Расписка в получении денежных средств.

Обязательство (расписка) о выплате разницы в случае расторжения договора: Продавец пишет документ, в котором обязуется вернуть вам 500 000 руб. в случае, если сделка будет признана недействительной по его вине или инициативе.

Важно: В расписке на 500 тысяч нельзя писать «доплата за квартиру». Нужно писать «за неотделимые улучшения» или «по договору оказания услуг». Если в суде всплывет, что это была скрытая часть цены квартиры, это могут счесть уклонением от налогов, а сделку — притворной.

Мой совет: Экономия в 100 тысяч рублей (ваша скидка) не перекрывает риск потери 500 тысяч при любом судебном споре. Если продавец владеет квартирой всего 3 месяца, проверьте, не «перекуп» ли это и нет ли у него огромных долгов перед банками.

Неотделимые улучшения... Это всегда так работает

Здравствуйте. Постараюсь кратко, но содержательно ответить на ваши вопросы.

Чем рискую я, покупатель?

Если в будущем вы решите продать квартиру раньше минимального срока владения (5 лет), налог будет считаться с заниженной суммы в ДКП, а не с реально уплаченной. Также при расторжении сделки вам вернут только 5.3 млн, а 500 тыс. наличными вернуть будет сложно .

Как оформить передачу наличных?

Категорически не указывайте в основном ДКП сумму 5.3 млн, если фактически передаете 5.9 млн. Ваш риск в том, что продавец может потребовать расторгнуть договор и вернуть «лишние» деньги.

Передачу 500 тысяч рублей оформите отдельным письменным соглашением, в котором укажите, что деньги переданы за неотделимые улучшения квартиры – ремонт, технику, мебель. Это законный путь, снижающий риски . Отдельная сделка по «улучшениям» налогом не облагается.

Передавайте наличные только в момент подписания этого отдельного соглашения и передаточного акта. Свидетельство о передаче наличных обязательно сохраните.

Если понадобятся шаблоны документов или помощь в их составлении, я на связи.

Замечу, что скидка 100 несколько больше суммы налога с 600. Следовательно, у продавца имеется иная скрытая мотивация, помимо ухода от платежей.

Занижение цены в ДКП — это налоговое преступление продавца (ст. 198 УК РФ), и для вас это прямой риск: налоговая доначислит ему налог с реальной суммы сделки (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) или суд по иску кредитора признает договор мнимым, и вас выселят без возврата денег (п. 1 ст. 170 ГК РФ) — передачу 500 тыс. наличными ни в коем случае не оформляйте распиской, а заключайте отдельный договор задатка или аванса с правом зачета в счет покупки, заверенный у нотариуса.

Здравствуйте!

Предварительно следует направить письменную досудебную претензию, в целях урегулирования спора.

В противном случае, возможно, предъявить иск в суд о возмещения ущерба (ст.15 ГК РФ), прочих расходов и убытков, компенсации морального вреда (ст.151 ГК РФ), в судебном порядке.

Всего доброго Вам!

Здравствуйте, Ксения, и для продавца и для покупателя это всегда риск, как Вам уже написали

Надо изучить есть ли у продавца освобождение от декларирования дохода семей с 2 детьми, есть ли право на имущественный вычет с покупки и процентов, социальные вычеты, может налога и не будет при доходе 5,9млн