Продажа участка с незарегистрированными постройками - мошенничество?

Кратко: сам по себе договор продажи участка без отражения незарегистрированной постройки обычно не образует мошенничество автоматически; для 159 УК РФ нужен умысел на хищение или приобретение права на чужое имущество путем обмана, а при некоторых схемах может обсуждаться и ст. 165 УК РФ — причинение имущественного ущерба путем обмана, если есть именно ущерб без признаков хищения.

finance.mail

+1

Что важно по праву

Пленум ВС РФ разъяснил, что постройка может считаться самовольной уже с момента возведения фундамента, а лицо, ее создавшее, не приобретает право собственности и не вправе ею распоряжаться до признания права судом.

finance.mail

При этом не всякая незарегистрированная постройка автоматически означает преступление: в ряде случаев речь идет о гражданско-правовом нарушении, споре о действительности сделки, сносе самовольной постройки или оспаривании условий договора.

finance.mail

Ст. 165 УК РФ применяется, когда имущественный ущерб причинен обманом или злоупотреблением доверием при отсутствии признаков хищения.

ukodeksrf

Как могут квалифицироваться действия

Продавец: если он сознательно скрывает капитальную постройку, чтобы продать объект как «чистый участок», это может быть расценено как введение в заблуждение покупателя; но уголовная квалификация зависит от доказанности умысла, размера ущерба и того, к чему именно был направлен обман — к хищению денег покупателя или к иному имущественному ущербу.

ukodeksrf

+1

Риэлтор: возможна соучастие, если он знал о постройке, участвовал в сокрытии и разделял умысел на обман; без доказанного умысла это обычно вопрос гражданско-правовой или профессиональной ответственности, а не автоматически уголовной.

ukodeksrf

Покупатель: как правило, это потерпевшая сторона, если он не знал о постройке и полагался на ложные сведения; если же покупатель сам участвует в схеме, например для занижения цены или ухода от налогов, тогда возможны иные риски, вплоть до налоговых и гражданско-правовых последствий.

finance.mail

+1

Когда это ближе к мошенничеству

Ближе к мошенничеству ситуация становится тогда, когда продавец и риэлтор сознательно создают ложную картину сделки, чтобы получить деньги за объект с заведомо иным составом и правовым статусом, а покупатель из-за этого платит за «участок без строений» и несет убытки.

ukodeksrf

+1

Но на практике следствию нужно показать не просто сокрытие факта постройки, а именно умысел на хищение/приобретение права на чужое имущество либо, как минимум, на причинение имущественного ущерба обманом.

ukodeksrf

Если постройка не зарегистрирована, но находится на участке законно и впоследствии может быть оформлена, спор часто уходит в гражданско-правовую плоскость, а не уголовную.

finance.mail

Практический вывод

Юридически корректнее говорить так: сокрытие незарегистрированной капитальной постройки может быть обманом, но состав мошенничества зависит от конкретных обстоятельств, доказательств умысла, размера ущерба и того, был ли именно «завладевший» чужими деньгами или правом.

finance.mail

+1

Если нужна жесткая правовая позиция для статьи или заключения, ее лучше формулировать осторожно: не «это всегда мошенничество», а «возможна квалификация по ст. 159 УК РФ, а при отсутствии признаков хищения — по ст. 165 УК РФ; в остальных случаях речь может идти о недействительности сделки, убытках и сносе самовольной постройки».