Как продать долю в доме при несоответствии земельных долей?

Получайте отказ письменный, и через суд добиваться это право.

Или переспределяйте доли.

Нотариус правомерно отказывает в удостоверении сделки купли-продажи отдельно 1/6 доли дома и 1/3 доли земли. Закон требует одновременного отчуждения доли в доме и соответствующей ей доли в земельном участке, а в вашей ситуации доли не совпадают: у мужа 1/6 дома и 1/3 земли, а у другого собственника – 1/2 дома, но нулевая доля земли. Пока это несоответствие не устранено, удостоверить сделку нотариус не может.

Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ). При отчуждении доли в праве на здание одновременно должна быть отчуждена доля в праве на земельный участок, пропорциональная доле в здании.

Пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ прямо указывает: отчуждение доли в здании, принадлежащей собственнику, невозможно без отчуждения принадлежащей ему доли в земельном участке. Исключений для случая, когда земельные доли не соответствуют долям в доме, закон не делает.

Пленум ВС РФ № 10/22 от 29.04.2010 (пункт 13) разъясняет: сделка по отчуждению объекта недвижимости без соответствующего земельного участка ничтожна, если земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности.

Статья 271 ГК РФ закрепляет, что собственник здания имеет право пользования земельным участком, на котором это здание расположено, пропорционально доле в здании. Но у собственника 1/2 доли дома такого права на конкретную долю земли нет, поскольку земля оформлена только на троих. Это означает, что фактически сложилось противоречие, которое делает невозможным оборот долей без его разрешения.

Оформить землю на соседа: Самый правильный, но сложный путь. Соседу с 1/2 дома нужно зарегистрировать право собственности на соответствующую долю земельного участка (1/2). Это решит все проблемы, так как доли в доме и земле станут пропорциональными. После этого сделка мужа с тетей будет выглядеть как передача 1/6 дома и 1/6 земли. Оставшаяся 1/6 земли у мужа останется в его собственности (возможно, это ошибка, и ему тоже нужно оформить только 1/6).

Исправить ошибку в правах на землю: Если у вас есть основания полагать, что в документах на землю была допущена ошибка (например, из-за неправильного расчета долей при оформлении наследства), можно обратиться в Росреестр для исправления реестровой ошибки.

Продать все доли одновременно: Закон допускает исключение для сделок, где все участники долевой собственности продают свои доли по одной сделке . В вашем случае можно попытаться договориться с соседом о продаже его 1/2 доли дома вместе с продажей ваших долей. Тогда это будет считаться единой сделкой, и несоответствие долей в земле может быть нивелировано. Однако, это кардинальное решение.

Если всё верно, то нужно либо перераспределить доли через соглашение всех сособственников (включая владельца 1/2 дома), либо через суд. Учитывайте, что у других участников долевой собственности есть преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ)

Учитывайте, что у других участников долевой собственности есть преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) – прежде чем продавать тёте, нужно предложить долю другим сособственникам (второй тёте и владельцу 1/2 дома) по той же цене и на тех же условиях. Если они откажутся или не ответят в течение месяца, можно продавать.