Как продать долю в доме при несоответствии земельных долей?

Question

Добрый день. У мужа по наследству от мамы перешло право собственности на 1/6 дома и 1/3 земельного участка, на котором стоит часть дома. Дом разделен одной несущей стеной с собственником 1/2 доли, у его мамы ещё 2 сестры. У них так же по 1/6 дома и 1/3 земли. Мой муж решил продать тете 1/6 доли в доме и 1/3 земельного участка, нотариус отказывает делать продажу, так как у собственника 1/2 отстутствует доля земли, а она вся в собственности мужа и его тетей.

Хромых Антон Владимирович · Accepted Answer

Нотариус правомерно отказывает в удостоверении сделки купли-продажи отдельно 1/6 доли дома и 1/3 доли земли. Закон требует одновременного отчуждения доли в доме и соответствующей ей доли в земельном участке, а в вашей ситуации доли не совпадают: у мужа 1/6 дома и 1/3 земли, а у другого собственника – 1/2 дома, но нулевая доля земли. Пока это несоответствие не устранено, удостоверить сделку нотариус не может.

Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ). При отчуждении доли в праве на здание одновременно должна быть отчуждена доля в праве на земельный участок, пропорциональная доле в здании.

Пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ прямо указывает: отчуждение доли в здании, принадлежащей собственнику, невозможно без отчуждения принадлежащей ему доли в земельном участке. Исключений для случая, когда земельные доли не соответствуют долям в доме, закон не делает.

Пленум ВС РФ № 10/22 от 29.04.2010 (пункт 13) разъясняет: сделка по отчуждению объекта недвижимости без соответствующего земельного участка ничтожна, если земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности.

Статья 271 ГК РФ закрепляет, что собственник здания имеет право пользования земельным участком, на котором это здание расположено, пропорционально доле в здании. Но у собственника 1/2 доли дома такого права на конкретную долю земли нет, поскольку земля оформлена только на троих. Это означает, что фактически сложилось противоречие, которое делает невозможным оборот долей без его разрешения.

Григорьев Евгений Александрович · Answer

Получайте отказ письменный, и через суд добиваться это право.
Или переспределяйте доли.

Бекижева Дина Ибрагимовна · Answer

Оформить землю на соседа: Самый правильный, но сложный путь. Соседу с 1/2 дома нужно зарегистрировать право собственности на соответствующую долю земельного участка (1/2). Это решит все проблемы, так как доли в доме и земле станут пропорциональными. После этого сделка мужа с тетей будет выглядеть как передача 1/6 дома и 1/6 земли. Оставшаяся 1/6 земли у мужа останется в его собственности (возможно, это ошибка, и ему тоже нужно оформить только 1/6).

Исправить ошибку в правах на землю: Если у вас есть основания полагать, что в документах на землю была допущена ошибка (например, из-за неправильного расчета долей при оформлении наследства), можно обратиться в Росреестр для исправления реестровой ошибки.

Продать все доли одновременно: Закон допускает исключение для сделок, где все участники долевой собственности продают свои доли по одной сделке . В вашем случае можно попытаться договориться с соседом о продаже его 1/2 доли дома вместе с продажей ваших долей. Тогда это будет считаться единой сделкой, и несоответствие долей в земле может быть нивелировано. Однако, это кардинальное решение.

Працко Виталий Александрович · Answer

Если всё верно, то нужно либо перераспределить доли через соглашение всех сособственников (включая владельца 1/2 дома), либо через суд. Учитывайте, что у других участников долевой собственности есть преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ)

Как продать долю в доме при несоответствии земельных долей?

Похожие вопросы

Какая величина пошлины за долю в доме, долю земельного участка, долю земельного участка с/хоз. назначения?

Нужно ли предусматривать денежную компенсацию при выделении земельных долей в натуре

Как отделиться от соседей при несоответствии долей в долевой собственности дома

Приватизация участка с бараком - как действовать при несоответствии долей и границ пользования землей?

Как разрешить спор при несоответствии долей в совместно проживаемой квартире?

Как обойти выплату компенсации при несоответствии долей и площадей комнат в квартире?

Какое решение может вынести суд по вопросу о разделе участка без межевания при несоответствии долей собственности?

Как продать земельную долю земельного участка после признания права собственности

Как правильно заключить договор аренды земельной доли? Земельная доля в натуре не выделена, кадастровый учет не пройден.

Каким образом можно оформить аренду земельных долей если одна доля земельного участка находится в собственности другого лица.

Опасности для супруги при несоответствии доли сыну и возможность оформления дарственной на квартиру на дочь

Если арендатор сдаёт в субаренду земельные доли то кто должен платить дольщикам за аренду их земельных долей? Спасибо.

Возможность принудительной приватизации общей доли земельного участка владельцем дома и приватизация доли земельного

Сложности с регистрацией и продажей жилого дома по адресу ул.

Как составить иск в суд о выделе доли в натуре при наличии договора дарения и несоответствии доли в собственности имуществу

Несоответствие долей при продаже комнаты - как разрешить ситуацию и регистрировать сделку

Несоответствие долей в доме - Куда обратиться, если свидетельство о праве собственности не соответствует действительности?

Возможно ли продать долю земельного участка и доли детей без согласия супруга при обмене на доли в квартире?

Процедура оформления приватизации своей доли земельного участка для владельца 1/6 доли частного дома

Вопрос о перераспределении долей земельных участков после изменения долей дома

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59