Б) ТСН, потому что организовано для управления только одним нежилым помещением, хоть и внутри МКД?

Добрый день!

1. Юридические препятствия к регистрации ТСН.

Да, препятствия есть, и они весьма серьёзные.

· Цель создания. Товарищество собственников недвижимости создаётся для совместного владения, пользования и распоряжения общим имуществом (ст. 123.12 ГК РФ). У 12 долевых собственников подвала уже есть общее имущество — сам подвал. Но если каждый владеет чётко выделенной долей (например, 1/12), а мест общего пользования в подвале нет (или они минимальны), то предмета для совместного управления практически не остаётся. Суд или налоговая могут посчитать создание ТСН искусственным.

· Отсутствие ТСЖ в МКД. Это не препятствие для регистрации вашего ТСН. ТСН — самостоятельное юридическое лицо, и его создание не зависит от наличия или отсутствия ТСЖ в доме.

· Регистрация в МИФНС. Формально, если вы подадите заявление по форме Р11001, устав и протокол собрания, налоговая обязана зарегистрировать ТСН (ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»). Отказ возможен, если устав противоречит закону. Но маловероятно, что налоговая будет глубоко анализировать цели — скорее зарегистрируют.

Главный риск: Если ТСН не будет вести реальной деятельности по управлению общим имуществом, а создано только для «удобства», налоговая может инициировать ликвидацию как недействующего юрлица.

2. Как будет квалифицироваться такое товарищество: ТСЖ или ТСН?

Правильный ответ: б) ТСН.

· ТСЖ — это частный случай ТСН, созданный для управления многоквартирным домом (ст. 135 Жилищного кодекса РФ). Вы не управляете всем МКД, вы управляете только подвалом. Поэтому ТСЖ вы создать не можете.

· ТСН — более широкое понятие. Согласно ст. 123.12 ГК РФ, это добровольное объединение собственников недвижимости для совместного владения, пользования и распоряжения имуществом в силу закона. Ваш подвал — это недвижимость. 12 собственников — это объединение. Следовательно, это ТСН. Регистрироваться оно будет именно так, и в ЕГРЮЛ будет запись «Товарищество собственников недвижимости "Подвал"».

Важно: В уставе ТСН обязательно пропишите, что товарищество создано для управления, содержания и обслуживания конкретного нежилого помещения (подвала), а не всего МКД.

Итог: Препятствия есть, но они преодолимы. Регистрировать нужно именно ТСН, а не ТСЖ. Если нужна будет помощь с уставом или протоколом — обращайтесь.

Создать ТСН в описанной ситуации возможно, однако оно не будет являться ТСЖ и не приобретет полномочий по управлению многоквартирным домом.

Согласно ст. 123.12 ГК РФ, товарищество собственников недвижимости (ТСН) может быть создано собственниками недвижимого имущества для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом, а также для достижения иных целей, связанных с владением недвижимостью.

В вашем случае 12 физических лиц являются участниками общей долевой собственности на самостоятельный объект недвижимости - нежилое помещение (подвал). Если цель ТСН - управление именно этим помещением (содержание, эксплуатация, распределение расходов, заключение договоров и т.д.), то законодательных препятствий для создания такого ТСН не усматривается.

При этом необходимо учитывать следующее.

Во-первых, такое ТСН не будет являться товариществом собственников жилья (ТСЖ). В силу ст. 135 ЖК РФ ТСЖ создается исключительно собственниками помещений в многоквартирном доме для управления общим имуществом дома. Если участники товарищества не создают организацию для управления МКД и не являются собственниками помещений, объединяющимися в порядке главы 13 ЖК РФ, оснований считать такое юридическое лицо ТСЖ нет.

Во-вторых, расположение объекта внутри многоквартирного дома само по себе не превращает ТСН в ТСЖ. Определяющее значение имеет цель создания организации. Если она ограничивается управлением принадлежащим участникам нежилым помещением, деятельность регулируется прежде всего нормами ГК РФ о ТСН, Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", а также уставом товарищества.

Однако есть важная оговорка. Если этот подвал юридически является не самостоятельным помещением, а частью общего имущества многоквартирного дома (например, не выделен как отдельный объект недвижимости), то создать ТСН для управления им нельзя, поскольку общее имущество принадлежит всем собственникам помещений в МКД и управляется по правилам ЖК РФ.

Поэтому ключевой вопрос - имеет ли подвал самостоятельный кадастровый номер, зарегистрирован ли он в ЕГРН как отдельное нежилое помещение и принадлежит ли 12 лицам именно на праве общей долевой собственности. Если да, то создание ТСН допустимо, и такое юридическое лицо будет именно ТСН, а не ТСЖ. Полномочий по управлению многоквартирным домом, его общим имуществом или принятию решений, относящихся к компетенции общего собрания собственников помещений МКД, такое товарищество иметь не будет.

Здравствуйте!

Ответ на оба ваших вопроса — отрицательный с точки зрения возможности создания обособленного товарищества. Законодательство запрещает регистрировать отдельное ТСН/ТСЖ для обслуживания лишь одного помещения или его части (подвала) внутри многоквартирного дома (МКД).

1. Юридические препятствия к регистрации ТСН для одного подвала. Главное и непреодолимое юридическое препятствие — незаконность создания товарищества в границах отдельного изолированного помещения внутри МКД.

Нарушение принципа целостности МКД: Согласно ст. 135 и ст. 136 ЖК РФ, товарищество (в форме ТСЖ/ТСН) создается для управления всем многоквартирным домом целиком и его общим имуществом. Нельзя создать «локальное» ТСН для обслуживания конкретного подвала, одного подъезда или только пятого этажа.

Голосование по всему дому: Чтобы законно создать товарищество в МКД, необходимо провести Общее собрание собственников (ОСС) всего дома. Решение принимается большинством голосов (более 50% от общего числа голосов всех собственников жилых и нежилых помещений в МКД, пропорционально их площади). Голосов 12 дольщиков подвала физически не хватит для кворума и принятия решения в масштабах МКД.

Отказ в регистрации ФНС: Налоговая инспекция откажет в государственной регистрации такого юридического лица, так как протокол общего собрания только 12 дольщиков одного помещения не будет соответствовать требованиям Жилищного кодекса РФ.

2. Юридический статус и регулирование (если бы ОСС дома проголосовало). Если бы собственники провели ОСС в масштабах всего дома и набрали >50% голосов за создание товарищества, ситуация регулировалась бы следующим образом:

Правильный ответ: Вариант А (Это будет ТСЖ). Обоснование: Согласно ч. 1 ст. 135 ЖК РФ и ст. 123.12 ГК РФ, при создании товарищества в многоквартирном доме, даже если его учредителями или членами выступают собственники нежилых помещений, оно создается в организационно-правовой форме ТСН (Товарищество собственников недвижимости), но вид этого товарищества строго определяется как ТСЖ (Товарищество собственников жилья).

Законодательное регулирование: Деятельность такого юридического лица полностью регулируется Разделом VI Жилищного кодекса РФ (а не просто общими нормами ГК РФ для коммерческой недвижимости).

Как 12 дольщикам управлять своим подвалом по закону? Поскольку создать ТСН под один подвал невозможно, для выстраивания отношений между 12 сособственниками и внешним миром используются другие правовые механизмы:

Заключение Соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом: На основании ст. 247 ГК РФ 12 дольщиков подвала могут составить и подписать единый внутренний документ.

В нем они закрепляют: Кто какими метрами подвала пользуется. В каких долях финансируется ремонт, коммунальные услуги, охрана или уборка подвала. Порядок распределения доходов (например, если часть подвала сдается в аренду).

Выдача доверенности на одного управляющего: Из своего числа (или со стороны) 12 дольщиков могут выбрать одного представителя и выдать ему нотариальные доверенности. Этот человек будет централизованно представлять их интересы перед ресурсоснабжающими организациями и собственниками МКД.

Прямые договоры: Поскольку в МКД нет ТСЖ или Совета дома, дольщики подвала (как коллективный собственник нежилого помещения) обязаны нести расходы на содержание общедомового имущества МКД и оплачивать ЖКУ пропорционально своей доле в праве на МКД напрямую управляющей компании (если она есть) либо по прямым договорам с РСО.

Здравствуйте! Создать ТСН исключительно для управления одним подвалом внутри МКД не получится. Правовая конструкция этого не допускает.

​

​Препятствия носят системный характер, и обойти их протокольными ухищрениями не выйдет.

​Ограничения Гражданского кодекса (ст. 123.12 ГК РФ). ТСН - это корпоративное объединение собственников разных объектов (помещений, зданий) для управления общим имуществом. В вашем случае объект один - подвал. У 12 физлиц нет «общего имущества» в том смысле, который заложен в модель ТСН. У них есть единственное помещение, право на которое разделено на 12 долей. Долевая собственность управляется соглашением сособственников (ст. 246, 247 ГК РФ), а не созданием отдельной некоммерческой корпорации.

​Императив Жилищного кодекса (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Подвал физически находится в МКД. Закон фиксирует правило: в одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество. Зарегистрировать локальное ТСН на обособленный «кусочек» здания нельзя.

​Кворум. Для создания ТСН в периметре МКД требуется более 50% голосов от площади всего дома, а не отдельного помещения. 12 владельцев подвала такой кворум не соберут.

​Процессуальный риск: Налоговая инспекция откажет в регистрации юрлица. Инспектор увидит адрес МКД, запросит протокол ОСС и, обнаружив, что голосовал только подвал, вынесет отказ. Если попытаться скрыть факт нахождения помещения в МКД, любое заинтересованное лицо (другие жильцы, ГЖИ или прокуратура) ликвидирует такое ТСН через суд за пару заседаний в связи с грубыми и неустранимыми нарушениями закона при его создании.

​

​Отвечая на ваш второй вопрос: закон не даст вам выбора между вариантами «а» и «б».

​Если вы чудом пройдете регистрацию, суды и надзорные органы будут квалифицировать это юридическое лицо исключительно как ТСЖ (вариант «а»).

​В силу прямого указания закона (ч. 4 ст. 49 ГК РФ, ч. 1 ст. 135 ЖК РФ), если ТСН создается внутри многоквартирного дома, к нему применяются специальные нормы о ТСЖ. Довод «мы создали ТСН только для управления своим нежилым помещением» в суде будет отклонен. Юрлицо признают незаконно созданным ТСЖ, поскольку оно учреждено меньшинством голосов.

​Как реально решить задачу

​Очевидно, 12 сособственникам нужна понятная структура, чтобы сдавать подвал в аренду, нести бремя содержания и не собирать 12 подписей под каждым документом. Правовая упаковка здесь должна быть иной:

​Выделение единого управленца. Составляется соглашение о порядке пользования общим имуществом (ст. 247 ГК РФ). 11 собственников выдают нотариальные доверенности с широкими полномочиями одному лицу. Этот представитель заключает договоры, судится с арендаторами и представляет интересы в УК.

​Регистрация ООО. 12 физлиц выступают учредителями ООО. Подвал передается в аренду этому ООО. Компания централизованно ведет всю коммерческую деятельность, а собственники получают дивиденды.

​Простое товарищество (договор о совместной деятельности). Подходит только в том случае, если все 12 человек имеют статус ИП. Создавать юрлицо не нужно, назначается один товарищ, ведущий общие дела (гл. 55 ГК РФ).

​Двигайтесь в сторону классических договорных или коммерческих конструкций. ТСН в вашей конфигурации - неработающий инструмент.

Здравствуйте Виктор

Такое товарищество будет считаться ТСН

Условия для создания ТСН

Для создания ТСН необходимо наличие общего имущества, которое планируется управлять и использовать совместно. В вашем случае это подвал, который может быть частью общего имущества.

Согласие всех собственников, которые входят в состав создаваемого ТСН.

Нормативный акт

Согласно ст.123.12 ГК РФ Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами

В соответствии с п.4 ст.123.12 ГК РФ Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив.

Здравствуйте.

Сама по себе ситуация, когда ТСН создают только ради управления одним нежилым помещением в МКД, — не препятствие. Я поясню, в чём тут дело, чтобы не было путаницы.

Согласно ст. 123.12 ГК РФ, товарищество собственников недвижимости (ТСН) может быть создано собственниками недвижимого имущества для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом, а также для достижения иных целей, связанных с владением недвижимостью.

Ключевой момент в другом: ТСН по закону — это объединение собственников. То есть нужно как минимум два собственника, у которых есть что-то общее (общее имущество, интересы в его использовании). Если в вашем случае есть только один собственник нежилого помещения и больше никого с общими интересами нет, то создавать ТСН смысла нет — каждый собственник и так сам решает свои вопросы.

Но если помимо этого одного помещения есть ещё какие-то объекты (другие нежилые помещения, общее имущество дома — лестницы, лифты, подвал, крыша, инженерные системы, земельный участок), и собственники этих объектов хотят координировать действия (например, единый договор на обслуживание крыши, общие рекламные площади, совместные решения по ремонту общих зон), тогда объединение имеет смысл. В этом случае ТСН как раз и станет инструментом для совместного управления этим общим имуществом.

Коротко алгоритм действий: Проведите общее собрание собственников. Если есть общее имущество — включайте в повестку вопросы создания ТСН и управления им.

Если общего имущества нет, и задача — решать вопросы только одного помещения (например, аренда части площади, локальные договоры), ТСН не требуется — каждый собственник действует самостоятельно.

Так что не пугайтесь слова «одно помещение»: закон гибче, и ТСН работает, когда есть реальная общая цель и несколько заинтересованных собственников (ст.209 ГК РФ). Если планируете создавать — советую на собрании чётко прописать в повестке, какие именно вопросы будут решаться коллегиально, чтобы избежать споров в будущем.

Удачи

Здравствуйте!

Давайте разберу оба вопроса по порядку — ситуация действительно специфическая, и тут есть важные нюансы.

1. Есть ли юридические препятствия к регистрации ТСН?

В целом прямого запрета нет. Закон (ГК РФ, ст. 123.12) позволяет создавать ТСН как объединение собственников недвижимого имущества для совместного владения, пользования и распоряжения им. То, что собственники — не жильцы дома, а владельцы долей в нежилом подвале, не блокирует саму возможность создания. Главное — чтобы у людей действительно была общая долевая собственность на конкретный объект, которым они хотят совместно управлять.

Однако есть моменты, которые стоит проработать заранее, чтобы не получить отказ или не столкнуться с оспариванием:

Чётко определите объект управления. В уставе и протоколе собрания нужно максимально конкретно описать, что именно входит в управление: весь подвал целиком или его части, какие инженерные коммуникации там есть и как организован к ним доступ (это критично, потому что к инженерным системам должен быть беспрепятственный доступ для обслуживания всего дома).

Продумайте вопросы взаимодействия с остальным домом. Даже если ТСН создаётся только для подвала, его эксплуатация может затрагивать интересы жильцов (например, шум, доступ в технические зоны). Лучше заранее прописать в документах, как будут решаться такие вопросы, чтобы избежать конфликтов.

Внимательно оформите документы для регистрации. Частая причина отказа — ошибки в протоколе собрания или неполный пакет. Рекомендую перед подачей в ФНС показать документы юристу, который специализируется на недвижимости.

2. Как юридически квалифицируется такое товарищество?

Правильный ответ: б) ТСН, потому что организовано для управления только одним нежилым помещением, хоть и внутри МКД.

Ключевой момент в разнице: ТСЖ — это вид ТСН, который создаётся собственниками помещений в многоквартирном доме для управления общим имуществом этого дома (лестницы, лифты, крыша, технические этажи, обслуживающие более одного помещения). А ТСН — более широкая форма: она подходит для объединения собственников любого недвижимого имущества, не обязательно связанного с жилым домом.

В вашем случае объект управления — отдельное нежилое помещение (подвал), пусть и расположенное в МКД. У собственников этого подвала нет статуса «собственников помещений в МКД» в том смысле, который даёт основание для создания ТСЖ. Поэтому юридически это именно ТСН.

Практический совет

Перед стартом рекомендую провести «ревизию» документов на подвал: проверьте, как именно в ЕГРН сформировано это помещение (как единый объект или как совокупность долей), нет ли споров о его правовом режиме (иногда суды признают такие подвалы общим имуществом всех собственников дома, а не отдельных лиц). Это поможет избежать сюрпризов в будущем.

Если на каком-то из этапов возникнут сложности (например, при формулировках в уставе или при споре с жильцами дома), имеет смысл привлечь юриста, который специализируется на жилищном и гражданском праве. Удачи с созданием!

Выбирайте сами лучший ответ!

Здравствуйте!

Давайте разберём вашу ситуацию по шагам, опираясь на нормы Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ). Важно сразу отметить: ваш случай действительно сложный, потому что подвал находится в МКД, но сами собственники не являются жильцами, и они владеют им на праве общей долевой собственности (не как часть общего имущества МКД, а как самостоятельные объекты?.

Однако, прежде чем дать окончательный ответ, нужно прояснить ключевой момент: как именно оформлено право собственности на подвал? Возможны два варианта:

Подвал является частью общего имущества МКД (например, технический подвал, где проходят коммуникации, но он не выделен в отдельный объект недвижимости). В этом случае распоряжаться им могут только собственники квартир, и создание отдельного ТСН для управления подвалом невозможно – он и так уже находится в общей долевой собственности всех жильцов.

Подвал – это самостоятельное нежилое помещение, которое юридически выделено (поставлено на кадастровый учет, имеет свой кадастровый номер), принадлежит 12 физлицам на праве общей долевой собственности (без жильцов МКД). Именно этот вариант я считаю наиболее вероятным, исходя из вашего описания, и на нем построю ответ.

1. Юридические препятствия к регистрации ТСН

Да, препятствия есть, и они существенны. Зарегистрировать ТСН только для управления подвалом внутри МКД, скорее всего, не удастся, если подвал не является отдельным зданием или комплексом. Основные причины:

А. Несоответствие целям и видам ТСН по ГК РФ.

Статья 123.12 ГК РФ говорит, что товарищество собственников недвижимости (ТСН) – это объединение собственников «недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садовых домов, машино-мест или других объектов недвижимости)» для совместного управления имуществом. Но ключевая норма – статья 123.14 ГК РФ:

«Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, месте нахождения, предмете и целях его деятельности…»

Целью ТСН по умолчанию является управление общим имуществом всех собственников объектов недвижимости, входящих в товарищество. Но в вашем случае:

Подвал – это только часть недвижимости в МКД.

В МКД есть ещё и квартиры, и общее имущество (крыша, подъезды, фундамент). Вы не будете управлять всем этим – только подвалом.

Для управления частью общего имущества (или частью помещений) внутри одного здания существует специальная организационно-правовая форма – ТСЖ (для жилых помещений) или просто договор простого товарищества (совместная деятельность) между 12 долевыми собственниками – без регистрации юрлица.

Суды и ФНС (налоговая) при регистрации ТСН проверяют, насколько правомерно объединять в одно товарищество собственников, чьи объекты не являются самостоятельным единым комплексом. Если подвал – просто помещение в подъезде МКД, то создавать отдельное ТСН только для этого помещения – это попытка «раздробить» управление единым зданием, что противоречит ЖК РФ.

Б. Конфликт с нормами Жилищного кодекса (ЖК РФ).

Если подвал находится внутри МКД, то его собственники, не являющиеся жильцами, всё равно обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества МКД (крыша, подвал?.. но подвал может и не быть общим). Однако, если подвал – самостоятельный объект, его собственники не входят в состав собственников МКД (если не владеют квартирами). ЖК РФ (статьи 44-48) регулирует способы управления МКД – это либо ТСЖ, либо УК, либо непосредственное управление. Создание отдельного ТСН для подвала никак не вписывается в эти способы управления МКД. По сути, вы создаете параллельную структуру внутри дома, которая не подчиняется ЖК РФ.

В. Отсутствие общего имущества у участников ТСН.

Чтобы создать ТСН, у всех его членов должно быть общее имущество, которым они совместно управляют. У 12 владельцев подвала – общее имущество сам подвал? Да, но в рамках одного объекта. Но по закону ТСН создается для управления комплексом имущества (например, в коттеджном поселке у каждого свой дом, но общая дорога и забор).

Здесь же комплекс – это весь МКД, а подвал – лишь его часть. Вы не можете сделать общим то, что уже является общим для 12 человек – это уже и есть режим общей долевой собственности. Регистрация ТСН для управления этим же объектом – избыточно и нецелесообразно.

Вывод по препятствиям:

Регистрация ТСН будет затруднена или невозможна по причине:

Несоответствие организационно-правовой формы цели (только один объект).

Риск отказа ФНС из-за нарушения единства управления МКД.

Возможное признание сделок товарищества недействительными (оспоримые в суде).

Что же делать, если нужно управлять подвалом коллективно?

Оптимальный вариант – не регистрировать ТСН, а заключить договор простого товарищества (совместной деятельности) между 12 собственниками (ГК РФ, ст. 1041-1054). Это не требует регистрации юрлица, позволяет решать вопросы голосованием, назначать одного из собственников управляющим, открыть отдельный счет (по договорённости с банком). Либо, если есть необходимость зарегистрировать юрлицо – можно попробовать ТСЖ, но это будет натяжкой (см. ответ 2).

2. Как юридически квалифицируется такое товарищество? (ТСЖ или ТСН?)

Правильный ответ: ни то, ни другое в чистом виде, но ближе к ТСН, хотя и с оговорками.

Давайте разберёмся с терминами по закону.

А) ТСЖ (Товарищество собственников жилья)

Это регулируется статьёй 135-152 ЖК РФ. ТСЖ создаётся строго для управления МКД (жилым домом). Его членами могут быть собственники жилых и нежилых помещений в этом доме. Ваш подвал – нежилое помещение в МКД, но его владельцы не являются собственниками других помещений в доме (квартир). Согласно ч. 1 ст. 136 ЖК РФ, ТСЖ может быть создано собственниками помещений в МКД. Если все 12 владельцев подвала не имеют долей в квартирах, то они не являются «собственниками помещений в МКД» в том смысле, который вкладывает ЖК РФ (поскольку подвал – это их единственная недвижимость в доме). Однако прямого запрета нет – закон не требует, чтобы член ТСЖ обязательно владел квартирой. Но цель ТСЖ – управление всем домом, а не частью. Если вы попытаетесь создать ТСЖ только для управления подвалом, это будет классическим злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ). Суд может признать такое ТСЖ недействительным.

Вывод: ТСЖ – неподходящая форма, так как нет законной цели управлять всем домом, и это будет противоречить судебной практике.

Б) ТСН (Товарищество собственников недвижимости)

Это более широкая форма (ст. 123.12-123.14 ГК РФ). Она создаётся для управления любым видом недвижимости, не обязательно жилым. Теоретически, 12 долевых собственников подвала могут создать ТСН, если подвал является самостоятельным объектом недвижимости (отдельное здание, помещение с выделенными границами). Но ключевая проблема – ТСН создаётся для управления общим имуществом всех её членов. Если у всех членов ТСН одна и та же общая вещь (тот самый подвал), то управлять-то по сути нечем – все решения и так принимаются большинством владельцев. ТСН служит инструментом для управления несколькими объектами (например, гаражами, расположенными на одной территории). Для одного-единственного помещения ТСН – это избыточная корпоративная оболочка, которая может быть признана фиктивной.

Однако, формально ваш случай – это не «квартиры в МКД», а «нежилое помещение». Поэтому если вы всё же решите зарегистрировать ТСН, то оно будет считаться ТСН, а не ТСЖ. Но я повторю: это нецелесообразно и рискованно.

Итоговую квалификацию можно сформулировать так:

Не ТСЖ, потому что ЖК РФ не предусматривает создание ТСЖ для управления только нежилым помещением (подвалом), если его собственники не являются жильцами или собственниками квартир. Цель управления – весь дом.

Формально – ТСН, но с ограничениями: по ГК РФ ТСН может объединять только собственников нескольких объектов недвижимости (или одного, но целого комплекса). Ваш подвал – это один объект, который и так находится в долевой собственности. Поэтому лучше не регистрировать ТСН, а использовать простые гражданско-правовые механизмы.

Рекомендация (практическая)

Не создавайте ни ТСЖ, ни ТСН. Это приведёт к:

Отказу ФНС в регистрации (нужно будет обжаловать в суде – дорого и долго).

Судебным спорам с другими собственниками МКД (если подвал является общим имуществом дома – подадут иск о признании регистрации недействительной).

Лишним налоговым обязательствам (ТСН – юрлицо, нужно сдавать отчётность, платить налог на имущество (как организация), вести бухучет – для управления одним подвалом это абсурд).

Оптимальное решение:

Заключите договор простого товарищества между 12 собственниками (ст. 1041 ГК РФ). Определите, кто ведёт общие дела (можно назначить одного из собственников управляющим без образования юрлица). Этот договор не регистрируется в ФНС (только нотариально, если хотите обеспечить принудительное исполнение – но вообще не обязательно).

Откройте отдельный счёт в банке (как счёт для совместной деятельности – банки разрешают).

Принимайте решения простым большинством (если в договоре не указано иное). Споры решаете через суд или медиацию.

Если очень хочется юрлицо – единственный вариант, который может пройти налоговую: попробовать зарегистрировать ТСН, указав в уставе, что его члены являются собственниками одного объекта недвижимости – нежилого помещения, и целью является управление этим объектом. Но, как я сказал, шансы на регистрацию низкие (ФНС часто отказывает в таких случаях, ссылаясь на отсутствие «комплекса недвижимости»). Придётся доказывать в суде, что ТСН для одного помещения – допустимая форма. Судебная практика неоднозначна (есть отказы, есть редкие решения в пользу заявителей).

С уважением Светлана Б

Здравствуйте.

Главная сложность не в самом создании объединения, а в статусе подвала. От этого зависит, возникнут ли споры с другими собственниками в доме.

1. Можно ли 12 собственникам долевой недвижимости (подвала) создать ТСН?

Да, можно. П.1 ст.123.12 ГК РФ прямо предусматривает: ТСН — это добровольное объединение собственников недвижимого имущества (в том числе помещений в здании) для совместного владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Закон не требует, чтобы учредители были жильцами дома — достаточно, что у них есть общая долевая собственность на конкретный объект (ваш подвал) и общая цель (им управлять).

Но естьважный нюанс. Нужно чётко определить правовой статус самого подвала. Если по документам (с учётом, например, момента приватизации первой квартиры в доме) подвал сформирован как самостоятельный объект недвижимости (имел отдельное назначение, не связанное с обслуживанием всего дома), то он не входит в состав общего имущества МКД. В этом случае 12 долевых собственников вполне законно объединяются в ТСН.

Однако если по закону подвал является общим имуществом всех собственников помещений в МКД (и жильцов, и владельцев других нежилых помещений), то при создании ТСН нужно очень чётко прописать в уставе, что товарищество создаётся именно для управления той частью общего имущества, которая оформлена в долевую собственность учредителей. Иначе есть риск конфликта: другие собственники дома тоже имеют права на это общее имущество.

2. Как юридически квалифицируется такое товарищество?

Правильно — ТСН.

Разъяснение: ТСЖ — это не отдельная самостоятельная организационно-правовая форма, а вид ТСН. П.1 ст.123.12 ГК РФ закрепляет ТСН как общую форму для объединения собственников любого недвижимого имущества (в том числе помещений в здании, пусть даже внутри МКД). А ст.135 ЖК РФ определяет ТСЖ как вид ТСН, который специально предназначен для управления общим имуществом всего многоквартирного дома. Когда объединяются собственники только одного нежилого помещения (даже в составе жилого здания), речь идёт о ТСН в более широком смысле — как об объединении собственников конкретного объекта недвижимости.

3. Какие ещё нормы закона здесь работают?

Федеральный закон от 05.05.2014 № 99-ФЗ. Именно он ввёл в ГК РФ понятие ТСН (с 1 сентября 2014 года), при этом ТСЖ было признано видом ТСН.

Федеральный закон от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Он регулирует саму процедуру государственной регистрации ТСН как юридического лица.

Ст.36 ЖК РФ. Она определяет, что относится к общему имуществу многоквартирного дома (в том числе подвалы с инженерными коммуникациями, обслуживающими более одного помещения).

Практические рекомендации на основе этих норм:

1. Перед регистрацией закажите выписку из ЕГРН и проанализируйте историю формирования подвала (в том числе момент приватизации первой квартиры в доме). Это напрямую определит, нет ли риска конфликта с другими собственниками в доме.

2. При составлении устава максимально чётко зафиксируйте предмет деятельности (управление конкретным подвалом), состав общего имущества и порядок принятия решений. Это снизит риск споров.

Вывод. Собственники подвала вправе создать ТСН (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ), даже если не живут в доме; ключевой момент — статус подвала: если он самостоятельный объект — проблем нет, если относится к общему имуществу МКД (ст. 36 ЖК РФ) — в уставе надо чётко ограничить сферу управления; объединение будет ТСН, а не ТСЖ (ТСЖ — вид ТСН для управления всем МКД, ст. 135 ЖК РФ); регистрация — по ФЗ № 129‑ФЗ, правовая конструкция введена ФЗ № 99‑ФЗ.

С уважением.

Здравствуйте.

Краткий ответ: юридических препятствий для создания ТСН в описанной ситуации в целом нет, однако такое ТСН не будет являться ТСЖ и на него не распространяется специальное регулирование главы 13 ЖК РФ о товариществах собственников жилья.

Прежде всего необходимо разграничить ТСЖ и ТСН.

ТСН - это организационно-правовая форма юридического лица, предусмотренная ст. 123.12-123.14 ГК РФ. Она может создаваться собственниками недвижимости для совместного владения, пользования и, в установленных законом пределах, распоряжения общим имуществом, а также для достижения иных целей, связанных с такой недвижимостью.

ТСЖ - это лишь один из видов ТСН, имеющий специальный правовой статус, предусмотренный главой 13 ЖК РФ. Создать ТСЖ могут исключительно собственники помещений в многоквартирном доме для управления общим имуществом этого дома (ст. 135 ЖК РФ).

В рассматриваемом случае 12 физических лиц владеют на праве общей долевой собственности одним самостоятельным нежилым помещением (подвалом). Они не являются собственниками иных помещений в доме и не собираются управлять общим имуществом МКД. Следовательно, основания для создания ТСЖ отсутствуют.

По первому вопросу.

Если подвал является самостоятельным объектом недвижимости, поставлен на кадастровый учет как отдельное нежилое помещение и принадлежит указанным лицам на праве общей долевой собственности, то они вправе создать ТСН для управления именно этим объектом.

Основные цели такого ТСН могут включать:

* управление принадлежащим участникам помещением;

* заключение договоров на содержание помещения;

* эксплуатацию инженерных систем, относящихся к помещению;

* представление интересов участников;

* сбор членских взносов;

* проведение ремонта;

* взаимодействие с управляющей организацией МКД и ресурсоснабжающими организациями.

Гражданский кодекс не требует, чтобы члены ТСН были собственниками квартир или помещений всего дома. Достаточно, чтобы они были собственниками недвижимого имущества, для управления которым создается товарищество.

При этом следует учитывать один важный момент.

Если фактически подвал относится к общему имуществу многоквартирного дома (например, не был надлежащим образом выведен из состава общего имущества либо отсутствовали законные основания его приватизации), то вопрос уже будет касаться не регистрации ТСН, а правомерности существования самого объекта недвижимости. Если же право собственности зарегистрировано в ЕГРН и никем не оспорено, регистрирующий орган при создании ТСН не проверяет законность возникновения права собственности.

По второму вопросу.

Такое юридическое лицо будет являться именно ТСН.

Оно:

* создается по ГК РФ;

* действует на основании ГК РФ и Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей";

* не является ТСЖ;

* нормы главы 13 ЖК РФ на него не распространяются, поскольку оно не создано для управления общим имуществом многоквартирного дома.

Факт нахождения принадлежащего участникам помещения внутри МКД сам по себе не превращает ТСН в ТСЖ.

Практически это означает, что такое ТСН:

* не вправе принимать решения по управлению многоквартирным домом;

* не заменяет управляющую организацию;

* не вправе проводить общие собрания собственников помещений МКД;

* не приобретает полномочий, предусмотренных ЖК РФ для ТСЖ.

Оно представляет исключительно интересы собственников принадлежащего им нежилого помещения.

Таким образом, если подвальное помещение является самостоятельным объектом недвижимости, принадлежащим 12 лицам на праве общей долевой собственности, они вправе зарегистрировать ТСН для управления этим помещением. Такое юридическое лицо будет обычным ТСН в смысле ст. 123.12 ГК РФ, а не ТСЖ. Нахождение помещения внутри многоквартирного дома само по себе не изменяет его правовой статус и не влечет применения специального режима ТСЖ, установленного ЖК РФ.

Здравствуйте!

Это будет ТСН, а не ТСЖ

ТСЖ - это специальный вид товарищества, прямо определённый в ст. 135 ЖК РФ: объединение собственников помещений в МКД, созданное в целях совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме. Ключевые признаки ТСЖ: цель - управление именно общим имуществом всего дома; членство открыто для любых собственников помещений данного МКД - и жилых, и нежилых; согласно ст. 136 ЖК РФ, в одном доме, как правило, может быть создано только одно ТСЖ.

ТСН регулируется общими нормами ст. 123.12–123.14 ГК РФ: добровольное объединение собственников недвижимости (в том числе помещений в здании, включая МКД), созданное для совместного владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в их общей собственности.

В Вашей ситуации следующее. Цель создания - управление не общим имуществом всего дома, а конкретным нежилым помещением (подвалом), находящимся в долевой собственности именно этих 12 лиц. Учредители не являются собственниками квартир в МКД - то есть у них в принципе нет правовой возможности создать ТСЖ применительно ко всему дому (нет статуса собственник помещения в данном МКД применительно к жилым помещениям, и цель управления домом в целом не стоит). Ограничение одно ТСЖ на дом (ст. 136 ЖК РФ) не применяется, поскольку создаваемое товарищество не претендует на статус ТСЖ и не управляет общедомовым имуществом.

Поэтому юридически это будет ТСН в чистом виде - товарищество, созданное группой сособственников конкретного объекта недвижимости (нежилого помещения) для совместного владения, пользования и распоряжения этим объектом. Регулируется общими нормами ГК РФ о ТСН, а не жилищным законодательством о ТСЖ.

——————————

Юр. Препятствий в общем виде нет, но есть один критический риск и несколько процедурных нюансов. Главный риск - это правовая природа самого подвала. Это самое важное, что нужно проверить досоздания ТСН. Проблема в следующем:

Согласно ст. 36 ЖК РФ и судебной практике, подвальные помещения, в которых расположены инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения в доме (стояки отопления, водоснабжения, электрощитовые и т.п.), признаются общим имуществом собственников всего МКД в силу закона, независимо от того, что записано в ЕГРН.

Это означает: если подвал содержит такие инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения в доме, то независимо от записи в ЕГРН такое помещение признаётся судами общим имуществом собственников всего МКД в силу закона.

Если это Ваш случай, то право долевой собственности 12 физлиц на подвал в принципе может быть юридически порочным - собственники квартир МКД вправе оспорить регистрацию права собственности на подвал в суде и признать его общим имуществом дома (иск об истребовании / о признании права общей долевой собственности собственников МКД); создание ТСН на базе такого спорного права не устраняет этот риск, а лишь оформляет управление объектом, само существование которого как отдельной собственности может быть аннулировано судом; срок исковой давности для собственников квартир по таким требованиям суды нередко считают не истёкшим, если нарушение носит длящийся характер либо собственники узнали о нарушении права относительно недавно.

Заказывайте техническую экспертизу / получайте технический паспорт дома с поэтажным планом, чтобы установить, проходят ли через подвал транзитные инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения. Проверяйте историю приватизации/выкупа подвала - на основании какого документа и когда 12 лиц получили право собственности (первичная приватизация до 1991-1993 гг. может иметь значение - если помещение было самостоятельным объектом договора до приватизации первой квартиры в доме, риски ниже; если выделено позже - риски выше). Если коммуникации транзитные - оценивайте целесообразность создания ТСН вообще, поскольку возможен иск от собственников МКД.

Если подвал юридически чистый (отдельный объект, не содержащий обслуживающих весь дом коммуникаций, либо коммуникации есть, но право собственности возникло давно и добросовестно, без успешных исков от жителей), то переходим к процедурным вопросам.

ТСН создаётся по решению собственников недвижимого имущества. Поскольку имущество подвал находится в долевой собственности (не в общей долевой собственности множества разных объектов, а именно в долевой собственности на единый объект по ст. 244 ГК РФ), решение о создании ТСН принимается всеми участниками долевой собственности - фактически единогласно, либо в порядке, предусмотренном соглашением между ними (ст. 246, 247 ГК РФ регулируют распоряжение и пользование общим имуществом сособственников).

Устав должен чётко определять: предмет и цели деятельности - совместное владение, пользование и распоряжение конкретным нежилым помещением (с указанием кадастрового номера, адреса); членство - открытым для всех текущих и будущих сособственников этого помещения (при отчуждении доли новый собственник вправе вступить в ТСН); порядок формирования имущества товарищества (взносы на содержание, ремонт).

Регистрация ТСН как юридического лица производится в общем порядке через ФНС на основании ФЗ от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и ИП»: заявление по форме Р11001; устав; протокол общего собрания сособственников о создании ТСН, утверждении устава, избрании председателя/правления; квитанция об уплате госпошлины (либо через МФЦ/нотариуса - без пошлины при электронной подаче).

Юридических препятствий к самой регистрации нет, закон не запрещает создание ТСН сособственниками единственного помещения, находящегося в здании (в т.ч. в МКД), если оно принадлежит им на праве долевой собственности как самостоятельный объект. Пункт наименования "Товарищество собственников недвижимости" в ЕГРЮЛ будет присвоен корректно, без указания на "ТСЖ".

Отдельно отмечу, что поскольку в доме нет ни ТСЖ, ни Совета дома, управление домом, вероятно, осуществляет управляющая компания по договору управления либо дом находится в непосредственном управлении. Создаваемое ТСН не подменяет и не участвует в управлении домом как таковым - это два разных правовых режима: отношения с УК по поводу подвала (доступ к общедомовым коммуникациям, если они проходят через помещение, оплата коммунальных ресурсов, потребляемых самим помещением) регулируются отдельно, договором либо законом, независимо от факта создания ТСН; ТСН как юрлицо будет самостоятельно заключать договоры с УК/РСО по своему помещению ( энергоснабжение, вода и т.д., если ресурсы поставляются непосредственно в подвал). Удачи!