Б) ТСН, потому что организовано для управления только одним нежилым помещением, хоть и внутри МКД?

Добрый день!

1. Юридические препятствия к регистрации ТСН.

Да, препятствия есть, и они весьма серьёзные.

· Цель создания. Товарищество собственников недвижимости создаётся для совместного владения, пользования и распоряжения общим имуществом (ст. 123.12 ГК РФ). У 12 долевых собственников подвала уже есть общее имущество — сам подвал. Но если каждый владеет чётко выделенной долей (например, 1/12), а мест общего пользования в подвале нет (или они минимальны), то предмета для совместного управления практически не остаётся. Суд или налоговая могут посчитать создание ТСН искусственным.

· Отсутствие ТСЖ в МКД. Это не препятствие для регистрации вашего ТСН. ТСН — самостоятельное юридическое лицо, и его создание не зависит от наличия или отсутствия ТСЖ в доме.

· Регистрация в МИФНС. Формально, если вы подадите заявление по форме Р11001, устав и протокол собрания, налоговая обязана зарегистрировать ТСН (ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»). Отказ возможен, если устав противоречит закону. Но маловероятно, что налоговая будет глубоко анализировать цели — скорее зарегистрируют.

Главный риск: Если ТСН не будет вести реальной деятельности по управлению общим имуществом, а создано только для «удобства», налоговая может инициировать ликвидацию как недействующего юрлица.

2. Как будет квалифицироваться такое товарищество: ТСЖ или ТСН?

Правильный ответ: б) ТСН.

· ТСЖ — это частный случай ТСН, созданный для управления многоквартирным домом (ст. 135 Жилищного кодекса РФ). Вы не управляете всем МКД, вы управляете только подвалом. Поэтому ТСЖ вы создать не можете.

· ТСН — более широкое понятие. Согласно ст. 123.12 ГК РФ, это добровольное объединение собственников недвижимости для совместного владения, пользования и распоряжения имуществом в силу закона. Ваш подвал — это недвижимость. 12 собственников — это объединение. Следовательно, это ТСН. Регистрироваться оно будет именно так, и в ЕГРЮЛ будет запись «Товарищество собственников недвижимости "Подвал"».

Важно: В уставе ТСН обязательно пропишите, что товарищество создано для управления, содержания и обслуживания конкретного нежилого помещения (подвала), а не всего МКД.

Итог: Препятствия есть, но они преодолимы. Регистрировать нужно именно ТСН, а не ТСЖ. Если нужна будет помощь с уставом или протоколом — обращайтесь.

Создать ТСН в описанной ситуации возможно, однако оно не будет являться ТСЖ и не приобретет полномочий по управлению многоквартирным домом.

Согласно ст. 123.12 ГК РФ, товарищество собственников недвижимости (ТСН) может быть создано собственниками недвижимого имущества для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом, а также для достижения иных целей, связанных с владением недвижимостью.

В вашем случае 12 физических лиц являются участниками общей долевой собственности на самостоятельный объект недвижимости - нежилое помещение (подвал). Если цель ТСН - управление именно этим помещением (содержание, эксплуатация, распределение расходов, заключение договоров и т.д.), то законодательных препятствий для создания такого ТСН не усматривается.

При этом необходимо учитывать следующее.

Во-первых, такое ТСН не будет являться товариществом собственников жилья (ТСЖ). В силу ст. 135 ЖК РФ ТСЖ создается исключительно собственниками помещений в многоквартирном доме для управления общим имуществом дома. Если участники товарищества не создают организацию для управления МКД и не являются собственниками помещений, объединяющимися в порядке главы 13 ЖК РФ, оснований считать такое юридическое лицо ТСЖ нет.

Во-вторых, расположение объекта внутри многоквартирного дома само по себе не превращает ТСН в ТСЖ. Определяющее значение имеет цель создания организации. Если она ограничивается управлением принадлежащим участникам нежилым помещением, деятельность регулируется прежде всего нормами ГК РФ о ТСН, Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", а также уставом товарищества.

Однако есть важная оговорка. Если этот подвал юридически является не самостоятельным помещением, а частью общего имущества многоквартирного дома (например, не выделен как отдельный объект недвижимости), то создать ТСН для управления им нельзя, поскольку общее имущество принадлежит всем собственникам помещений в МКД и управляется по правилам ЖК РФ.

Поэтому ключевой вопрос - имеет ли подвал самостоятельный кадастровый номер, зарегистрирован ли он в ЕГРН как отдельное нежилое помещение и принадлежит ли 12 лицам именно на праве общей долевой собственности. Если да, то создание ТСН допустимо, и такое юридическое лицо будет именно ТСН, а не ТСЖ. Полномочий по управлению многоквартирным домом, его общим имуществом или принятию решений, относящихся к компетенции общего собрания собственников помещений МКД, такое товарищество иметь не будет.

Здравствуйте!

Ответ на оба ваших вопроса — отрицательный с точки зрения возможности создания обособленного товарищества. Законодательство запрещает регистрировать отдельное ТСН/ТСЖ для обслуживания лишь одного помещения или его части (подвала) внутри многоквартирного дома (МКД).

1. Юридические препятствия к регистрации ТСН для одного подвала. Главное и непреодолимое юридическое препятствие — незаконность создания товарищества в границах отдельного изолированного помещения внутри МКД.

Нарушение принципа целостности МКД: Согласно ст. 135 и ст. 136 ЖК РФ, товарищество (в форме ТСЖ/ТСН) создается для управления всем многоквартирным домом целиком и его общим имуществом. Нельзя создать «локальное» ТСН для обслуживания конкретного подвала, одного подъезда или только пятого этажа.

Голосование по всему дому: Чтобы законно создать товарищество в МКД, необходимо провести Общее собрание собственников (ОСС) всего дома. Решение принимается большинством голосов (более 50% от общего числа голосов всех собственников жилых и нежилых помещений в МКД, пропорционально их площади). Голосов 12 дольщиков подвала физически не хватит для кворума и принятия решения в масштабах МКД.

Отказ в регистрации ФНС: Налоговая инспекция откажет в государственной регистрации такого юридического лица, так как протокол общего собрания только 12 дольщиков одного помещения не будет соответствовать требованиям Жилищного кодекса РФ.

2. Юридический статус и регулирование (если бы ОСС дома проголосовало). Если бы собственники провели ОСС в масштабах всего дома и набрали >50% голосов за создание товарищества, ситуация регулировалась бы следующим образом:

Правильный ответ: Вариант А (Это будет ТСЖ). Обоснование: Согласно ч. 1 ст. 135 ЖК РФ и ст. 123.12 ГК РФ, при создании товарищества в многоквартирном доме, даже если его учредителями или членами выступают собственники нежилых помещений, оно создается в организационно-правовой форме ТСН (Товарищество собственников недвижимости), но вид этого товарищества строго определяется как ТСЖ (Товарищество собственников жилья).

Законодательное регулирование: Деятельность такого юридического лица полностью регулируется Разделом VI Жилищного кодекса РФ (а не просто общими нормами ГК РФ для коммерческой недвижимости).

Как 12 дольщикам управлять своим подвалом по закону? Поскольку создать ТСН под один подвал невозможно, для выстраивания отношений между 12 сособственниками и внешним миром используются другие правовые механизмы:

Заключение Соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом: На основании ст. 247 ГК РФ 12 дольщиков подвала могут составить и подписать единый внутренний документ.

В нем они закрепляют: Кто какими метрами подвала пользуется. В каких долях финансируется ремонт, коммунальные услуги, охрана или уборка подвала. Порядок распределения доходов (например, если часть подвала сдается в аренду).

Выдача доверенности на одного управляющего: Из своего числа (или со стороны) 12 дольщиков могут выбрать одного представителя и выдать ему нотариальные доверенности. Этот человек будет централизованно представлять их интересы перед ресурсоснабжающими организациями и собственниками МКД.

Прямые договоры: Поскольку в МКД нет ТСЖ или Совета дома, дольщики подвала (как коллективный собственник нежилого помещения) обязаны нести расходы на содержание общедомового имущества МКД и оплачивать ЖКУ пропорционально своей доле в праве на МКД напрямую управляющей компании (если она есть) либо по прямым договорам с РСО.

Здравствуйте! Создать ТСН исключительно для управления одним подвалом внутри МКД не получится. Правовая конструкция этого не допускает.

​

​Препятствия носят системный характер, и обойти их протокольными ухищрениями не выйдет.

​Ограничения Гражданского кодекса (ст. 123.12 ГК РФ). ТСН - это корпоративное объединение собственников разных объектов (помещений, зданий) для управления общим имуществом. В вашем случае объект один - подвал. У 12 физлиц нет «общего имущества» в том смысле, который заложен в модель ТСН. У них есть единственное помещение, право на которое разделено на 12 долей. Долевая собственность управляется соглашением сособственников (ст. 246, 247 ГК РФ), а не созданием отдельной некоммерческой корпорации.

​Императив Жилищного кодекса (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Подвал физически находится в МКД. Закон фиксирует правило: в одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество. Зарегистрировать локальное ТСН на обособленный «кусочек» здания нельзя.

​Кворум. Для создания ТСН в периметре МКД требуется более 50% голосов от площади всего дома, а не отдельного помещения. 12 владельцев подвала такой кворум не соберут.

​Процессуальный риск: Налоговая инспекция откажет в регистрации юрлица. Инспектор увидит адрес МКД, запросит протокол ОСС и, обнаружив, что голосовал только подвал, вынесет отказ. Если попытаться скрыть факт нахождения помещения в МКД, любое заинтересованное лицо (другие жильцы, ГЖИ или прокуратура) ликвидирует такое ТСН через суд за пару заседаний в связи с грубыми и неустранимыми нарушениями закона при его создании.

​

​Отвечая на ваш второй вопрос: закон не даст вам выбора между вариантами «а» и «б».

​Если вы чудом пройдете регистрацию, суды и надзорные органы будут квалифицировать это юридическое лицо исключительно как ТСЖ (вариант «а»).

​В силу прямого указания закона (ч. 4 ст. 49 ГК РФ, ч. 1 ст. 135 ЖК РФ), если ТСН создается внутри многоквартирного дома, к нему применяются специальные нормы о ТСЖ. Довод «мы создали ТСН только для управления своим нежилым помещением» в суде будет отклонен. Юрлицо признают незаконно созданным ТСЖ, поскольку оно учреждено меньшинством голосов.

​Как реально решить задачу

​Очевидно, 12 сособственникам нужна понятная структура, чтобы сдавать подвал в аренду, нести бремя содержания и не собирать 12 подписей под каждым документом. Правовая упаковка здесь должна быть иной:

​Выделение единого управленца. Составляется соглашение о порядке пользования общим имуществом (ст. 247 ГК РФ). 11 собственников выдают нотариальные доверенности с широкими полномочиями одному лицу. Этот представитель заключает договоры, судится с арендаторами и представляет интересы в УК.

​Регистрация ООО. 12 физлиц выступают учредителями ООО. Подвал передается в аренду этому ООО. Компания централизованно ведет всю коммерческую деятельность, а собственники получают дивиденды.

​Простое товарищество (договор о совместной деятельности). Подходит только в том случае, если все 12 человек имеют статус ИП. Создавать юрлицо не нужно, назначается один товарищ, ведущий общие дела (гл. 55 ГК РФ).

​Двигайтесь в сторону классических договорных или коммерческих конструкций. ТСН в вашей конфигурации - неработающий инструмент.

Здравствуйте Виктор

Такое товарищество будет считаться ТСН

Условия для создания ТСН

Для создания ТСН необходимо наличие общего имущества, которое планируется управлять и использовать совместно. В вашем случае это подвал, который может быть частью общего имущества.

Согласие всех собственников, которые входят в состав создаваемого ТСН.

Нормативный акт

Согласно ст.123.12 ГК РФ Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами

В соответствии с п.4 ст.123.12 ГК РФ Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив.

Здравствуйте.

Сама по себе ситуация, когда ТСН создают только ради управления одним нежилым помещением в МКД, — не препятствие. Я поясню, в чём тут дело, чтобы не было путаницы.

Согласно ст. 123.12 ГК РФ, товарищество собственников недвижимости (ТСН) может быть создано собственниками недвижимого имущества для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом, а также для достижения иных целей, связанных с владением недвижимостью.

Ключевой момент в другом: ТСН по закону — это объединение собственников. То есть нужно как минимум два собственника, у которых есть что-то общее (общее имущество, интересы в его использовании). Если в вашем случае есть только один собственник нежилого помещения и больше никого с общими интересами нет, то создавать ТСН смысла нет — каждый собственник и так сам решает свои вопросы.

Но если помимо этого одного помещения есть ещё какие-то объекты (другие нежилые помещения, общее имущество дома — лестницы, лифты, подвал, крыша, инженерные системы, земельный участок), и собственники этих объектов хотят координировать действия (например, единый договор на обслуживание крыши, общие рекламные площади, совместные решения по ремонту общих зон), тогда объединение имеет смысл. В этом случае ТСН как раз и станет инструментом для совместного управления этим общим имуществом.

Коротко алгоритм действий: Проведите общее собрание собственников. Если есть общее имущество — включайте в повестку вопросы создания ТСН и управления им.

Если общего имущества нет, и задача — решать вопросы только одного помещения (например, аренда части площади, локальные договоры), ТСН не требуется — каждый собственник действует самостоятельно.

Так что не пугайтесь слова «одно помещение»: закон гибче, и ТСН работает, когда есть реальная общая цель и несколько заинтересованных собственников (ст.209 ГК РФ). Если планируете создавать — советую на собрании чётко прописать в повестке, какие именно вопросы будут решаться коллегиально, чтобы избежать споров в будущем.

Удачи

Здравствуйте!

Давайте разберу оба вопроса по порядку — ситуация действительно специфическая, и тут есть важные нюансы.

1. Есть ли юридические препятствия к регистрации ТСН?

В целом прямого запрета нет. Закон (ГК РФ, ст. 123.12) позволяет создавать ТСН как объединение собственников недвижимого имущества для совместного владения, пользования и распоряжения им. То, что собственники — не жильцы дома, а владельцы долей в нежилом подвале, не блокирует саму возможность создания. Главное — чтобы у людей действительно была общая долевая собственность на конкретный объект, которым они хотят совместно управлять.

Однако есть моменты, которые стоит проработать заранее, чтобы не получить отказ или не столкнуться с оспариванием:

Чётко определите объект управления. В уставе и протоколе собрания нужно максимально конкретно описать, что именно входит в управление: весь подвал целиком или его части, какие инженерные коммуникации там есть и как организован к ним доступ (это критично, потому что к инженерным системам должен быть беспрепятственный доступ для обслуживания всего дома).

Продумайте вопросы взаимодействия с остальным домом. Даже если ТСН создаётся только для подвала, его эксплуатация может затрагивать интересы жильцов (например, шум, доступ в технические зоны). Лучше заранее прописать в документах, как будут решаться такие вопросы, чтобы избежать конфликтов.

Внимательно оформите документы для регистрации. Частая причина отказа — ошибки в протоколе собрания или неполный пакет. Рекомендую перед подачей в ФНС показать документы юристу, который специализируется на недвижимости.

2. Как юридически квалифицируется такое товарищество?

Правильный ответ: б) ТСН, потому что организовано для управления только одним нежилым помещением, хоть и внутри МКД.

Ключевой момент в разнице: ТСЖ — это вид ТСН, который создаётся собственниками помещений в многоквартирном доме для управления общим имуществом этого дома (лестницы, лифты, крыша, технические этажи, обслуживающие более одного помещения). А ТСН — более широкая форма: она подходит для объединения собственников любого недвижимого имущества, не обязательно связанного с жилым домом.

В вашем случае объект управления — отдельное нежилое помещение (подвал), пусть и расположенное в МКД. У собственников этого подвала нет статуса «собственников помещений в МКД» в том смысле, который даёт основание для создания ТСЖ. Поэтому юридически это именно ТСН.

Практический совет

Перед стартом рекомендую провести «ревизию» документов на подвал: проверьте, как именно в ЕГРН сформировано это помещение (как единый объект или как совокупность долей), нет ли споров о его правовом режиме (иногда суды признают такие подвалы общим имуществом всех собственников дома, а не отдельных лиц). Это поможет избежать сюрпризов в будущем.

Если на каком-то из этапов возникнут сложности (например, при формулировках в уставе или при споре с жильцами дома), имеет смысл привлечь юриста, который специализируется на жилищном и гражданском праве. Удачи с созданием!

Выбирайте сами лучший ответ!

Юридических препятствий к регистрации такого товарищества собственников недвижимости (ТСН) нет.

Ниже приведен подробный разбор ситуации с опорой на актуальную нормативную базу.

1. Юридические препятствия для создания ТСН

Прямого запрета в законодательстве не существует, однако есть несколько важных нюансов:

* Объект управления: Согласно ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), товарищество собственников недвижимости — это добровольное объединение собственников недвижимого имущества для совместного владения, пользования и распоряжения имуществом (вещью), находящимся в их общей собственности или общем пользовании. Подвал является объектом недвижимости, находящимся в долевой собственности этих 12 лиц. Следовательно, цель создания ТСН полностью соответствует закону.

* Отсутствие конфликта уставов: Главное условие — цели создаваемого ТСН должны касаться *исключительно* содержания, ремонта и эксплуатации этого подвального помещения. Если собственники попытаются через этот ТСН вмешиваться в управление общим имуществом многоквартирного дома (МКД) — например, собирать взносы за лифт, крышу или придомовую территорию — возникнет правовой конфликт. Поскольку у МКД нет своего ТСЖ или иного управляющего органа, который бы представлял интересы всех жильцов, границы полномочий будут размыты. В судебной практике Москвы такие споры часто решаются в пользу легитимности ТСН по подвалу при условии строгого разграничения зон ответственности: коммуникации до точки ввода в помещение обслуживает ТСН, а магистральные сети внутри стен дома — ресурсоснабжающие организации или УК (если она будет выбрана жильцами).

* Кворум и регистрация: Для принятия решения о создании ТСН требуется согласие участников долевой собственности, обладающих более чем 50% от общего размера долей (ст. 246 ГК РФ). Поскольку объединяются все 12 текущих собственников, проблем с кворумом нет. Регистрация проходит в стандартном порядке через ФНС как создание некоммерческой корпоративной организации.

* Земельный вопрос: Важно убедиться, что права на земельный участок под МКД оформлены корректно. Создание ТСН только для подвала не дает его участникам прав на долю в общедомовом земельном участке сверх того, что уже закреплено за их помещением.

2. Статус товарищества: ТСН или ТСЖ?

Юридически такое товарищество будет считаться товариществом собственников недвижимости (ТСН). Вариант «а» неверен, вариант «б» верен лишь отчасти, но требует уточнения терминологии.

Нормативная база:

1. Гражданский кодекс РФ (ст. 123.12–123.14): С сентября 2014 года организационно-правовая форма «товарищество собственников жилья» (ТСЖ) была упразднена как самостоятельная. Теперь любое подобное объединение регистрируется исключительно как ТСН.

2. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ): Термин «ТСЖ» сохранен в ЖК РФ (раздел VI), но он описывает не отдельную форму юридического лица, а специальный вид деятельности ТСН.

* Понятие ТСЖ применяется строго к случаям, предусмотренным ст. 135 ЖК РФ: когда собственники помещений в одном МКД создают товарищество для совместного управления именно этим комплексом недвижимого имущества, обеспечения его эксплуатации и предоставления коммунальных услуг всем жильцам.

* В вашем случае 12 человек управляют не жилым домом, а конкретным нежилым объектом (подвалом), причем делают это отдельно от собственников квартир. Их деятельность регулируется преимущественно нормами ГК РФ о ТСН и правилами об общей долевой собственности (гл. 16 ГК РФ).

Итог по статусу:

По документам налоговой службы (ЕГРЮЛ) организация будет называться «Товарищество собственников недвижимости». Применять к нему нормы раздела VI ЖК РФ (о ТСЖ) инспекция ГЖИ или суд не смогут, так как оно не создано всеми собственниками помещений в МКД для управления всем домом. Оно будет регулироваться главой 4 ГК РФ. При этом закон прямо допускает наличие нескольких форм управления в рамках одного здания (например, общее собрание жильцов может выбрать управляющую компанию, а собственники коммерческого блока или выделенного объекта — создать свое ТСН).

Краткие ответы на вопросы:

1. Препятствия: Нет, юридических препятствий для регистрации ТСН 12 собственниками для управления своим подвалом нет, если устав четко ограничит предмет деятельности рамками этого помещения.

2. Статус: Такое товарищество юридически считается ТСН. Оно не является ТСЖ, так как не объединяет всех собственников помещений в МКД для управления всем домом, а создается узкой группой лиц для управления конкретной вещью в силу ст. 123.12 ГК РФ. Упоминание «потому что организовано для управления одним помещением» верно по сути, но юридическим основанием служит классификация видов ТСН в Гражданском кодексе.

Подробнее об изменении законодательства.

Понятие «товарищество собственников жилья» (ТСЖ) как самостоятельная организационно-правовая форма было упразднено 1 сентября 2014 года.

Это произошло в связи с вступлением в силу Федерального закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации...».

Суть реформы:

Закон не запретил саму деятельность по управлению домами жильцами, но изменил классификацию юридических лиц. Вместо множества разрозненных форм (ТСЖ, СНТ, ДНП и др.) была введена единая универсальная организационно-правовая форма — товарищество собственников недвижимости (ТСН).

Как это работает на практике:

* Для вновь создаваемых объединений: С 1 сентября 2014 года собственники помещений в многоквартирном доме при регистрации юридического лица обязаны создавать именно ТСН. В Жилищном кодексе РФ термин «ТСЖ» сохранен (ст. 135 ЖК РФ), но юридически он теперь рассматривается не как отдельная форма организации, а как *вид деятельности* или специальный статус товарищества собственников недвижимости, созданного для управления МКД.

* Для уже существующих ТСЖ: Ранее созданные товарищества собственников жилья не были ликвидированы автоматически. Согласно ст. 3 закона № 99-ФЗ, они продолжают действовать, но их уставы и наименования должны быть приведены в соответствие с новыми нормами ГК РФ. Это происходит постепенно, при первом плановом изменении учредительных документов. При этом госпошлина за внесение таких изменений не взимается.

Таким образом, закон № 99-ФЗ отменил ТСЖ именно как отдельную организационно-правовую форму из закрытого перечня ГК РФ, заменив ее общим понятием ТСН. Специфика управления многоквартирными домами осталась закреплена в профильном Жилищном кодексе, поэтому в быту и жилищной сфере аббревиатура ТСЖ продолжает широко использоваться как синоним объединения жильцов-собственников. Важно отметить, что Федеральный закон от 21.07.2014 № 255-ФЗ, также вступивший в силу осенью 2014 года, затронул смежную сферу — лицензирование управляющих компаний, но не менял базовую классификацию ТСЖ/ТСН, установленную законом № 99-ФЗ.

Здравствуйте!

Давайте разберём вашу ситуацию по шагам, опираясь на нормы Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ). Важно сразу отметить: ваш случай действительно сложный, потому что подвал находится в МКД, но сами собственники не являются жильцами, и они владеют им на праве общей долевой собственности (не как часть общего имущества МКД, а как самостоятельные объекты?.

Однако, прежде чем дать окончательный ответ, нужно прояснить ключевой момент: как именно оформлено право собственности на подвал? Возможны два варианта:

Подвал является частью общего имущества МКД (например, технический подвал, где проходят коммуникации, но он не выделен в отдельный объект недвижимости). В этом случае распоряжаться им могут только собственники квартир, и создание отдельного ТСН для управления подвалом невозможно – он и так уже находится в общей долевой собственности всех жильцов.

Подвал – это самостоятельное нежилое помещение, которое юридически выделено (поставлено на кадастровый учет, имеет свой кадастровый номер), принадлежит 12 физлицам на праве общей долевой собственности (без жильцов МКД). Именно этот вариант я считаю наиболее вероятным, исходя из вашего описания, и на нем построю ответ.

1. Юридические препятствия к регистрации ТСН

Да, препятствия есть, и они существенны. Зарегистрировать ТСН только для управления подвалом внутри МКД, скорее всего, не удастся, если подвал не является отдельным зданием или комплексом. Основные причины:

А. Несоответствие целям и видам ТСН по ГК РФ.

Статья 123.12 ГК РФ говорит, что товарищество собственников недвижимости (ТСН) – это объединение собственников «недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садовых домов, машино-мест или других объектов недвижимости)» для совместного управления имуществом. Но ключевая норма – статья 123.14 ГК РФ:

«Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, месте нахождения, предмете и целях его деятельности…»

Целью ТСН по умолчанию является управление общим имуществом всех собственников объектов недвижимости, входящих в товарищество. Но в вашем случае:

Подвал – это только часть недвижимости в МКД.

В МКД есть ещё и квартиры, и общее имущество (крыша, подъезды, фундамент). Вы не будете управлять всем этим – только подвалом.

Для управления частью общего имущества (или частью помещений) внутри одного здания существует специальная организационно-правовая форма – ТСЖ (для жилых помещений) или просто договор простого товарищества (совместная деятельность) между 12 долевыми собственниками – без регистрации юрлица.

Суды и ФНС (налоговая) при регистрации ТСН проверяют, насколько правомерно объединять в одно товарищество собственников, чьи объекты не являются самостоятельным единым комплексом. Если подвал – просто помещение в подъезде МКД, то создавать отдельное ТСН только для этого помещения – это попытка «раздробить» управление единым зданием, что противоречит ЖК РФ.

Б. Конфликт с нормами Жилищного кодекса (ЖК РФ).

Если подвал находится внутри МКД, то его собственники, не являющиеся жильцами, всё равно обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества МКД (крыша, подвал?.. но подвал может и не быть общим). Однако, если подвал – самостоятельный объект, его собственники не входят в состав собственников МКД (если не владеют квартирами). ЖК РФ (статьи 44-48) регулирует способы управления МКД – это либо ТСЖ, либо УК, либо непосредственное управление. Создание отдельного ТСН для подвала никак не вписывается в эти способы управления МКД. По сути, вы создаете параллельную структуру внутри дома, которая не подчиняется ЖК РФ.

В. Отсутствие общего имущества у участников ТСН.

Чтобы создать ТСН, у всех его членов должно быть общее имущество, которым они совместно управляют. У 12 владельцев подвала – общее имущество сам подвал? Да, но в рамках одного объекта. Но по закону ТСН создается для управления комплексом имущества (например, в коттеджном поселке у каждого свой дом, но общая дорога и забор).

Здесь же комплекс – это весь МКД, а подвал – лишь его часть. Вы не можете сделать общим то, что уже является общим для 12 человек – это уже и есть режим общей долевой собственности. Регистрация ТСН для управления этим же объектом – избыточно и нецелесообразно.

Вывод по препятствиям:

Регистрация ТСН будет затруднена или невозможна по причине:

Несоответствие организационно-правовой формы цели (только один объект).

Риск отказа ФНС из-за нарушения единства управления МКД.

Возможное признание сделок товарищества недействительными (оспоримые в суде).

Что же делать, если нужно управлять подвалом коллективно?

Оптимальный вариант – не регистрировать ТСН, а заключить договор простого товарищества (совместной деятельности) между 12 собственниками (ГК РФ, ст. 1041-1054). Это не требует регистрации юрлица, позволяет решать вопросы голосованием, назначать одного из собственников управляющим, открыть отдельный счет (по договорённости с банком). Либо, если есть необходимость зарегистрировать юрлицо – можно попробовать ТСЖ, но это будет натяжкой (см. ответ 2).

2. Как юридически квалифицируется такое товарищество? (ТСЖ или ТСН?)

Правильный ответ: ни то, ни другое в чистом виде, но ближе к ТСН, хотя и с оговорками.

Давайте разберёмся с терминами по закону.

А) ТСЖ (Товарищество собственников жилья)

Это регулируется статьёй 135-152 ЖК РФ. ТСЖ создаётся строго для управления МКД (жилым домом). Его членами могут быть собственники жилых и нежилых помещений в этом доме. Ваш подвал – нежилое помещение в МКД, но его владельцы не являются собственниками других помещений в доме (квартир). Согласно ч. 1 ст. 136 ЖК РФ, ТСЖ может быть создано собственниками помещений в МКД. Если все 12 владельцев подвала не имеют долей в квартирах, то они не являются «собственниками помещений в МКД» в том смысле, который вкладывает ЖК РФ (поскольку подвал – это их единственная недвижимость в доме). Однако прямого запрета нет – закон не требует, чтобы член ТСЖ обязательно владел квартирой. Но цель ТСЖ – управление всем домом, а не частью. Если вы попытаетесь создать ТСЖ только для управления подвалом, это будет классическим злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ). Суд может признать такое ТСЖ недействительным.

Вывод: ТСЖ – неподходящая форма, так как нет законной цели управлять всем домом, и это будет противоречить судебной практике.

Б) ТСН (Товарищество собственников недвижимости)

Это более широкая форма (ст. 123.12-123.14 ГК РФ). Она создаётся для управления любым видом недвижимости, не обязательно жилым. Теоретически, 12 долевых собственников подвала могут создать ТСН, если подвал является самостоятельным объектом недвижимости (отдельное здание, помещение с выделенными границами). Но ключевая проблема – ТСН создаётся для управления общим имуществом всех её членов. Если у всех членов ТСН одна и та же общая вещь (тот самый подвал), то управлять-то по сути нечем – все решения и так принимаются большинством владельцев. ТСН служит инструментом для управления несколькими объектами (например, гаражами, расположенными на одной территории). Для одного-единственного помещения ТСН – это избыточная корпоративная оболочка, которая может быть признана фиктивной.

Однако, формально ваш случай – это не «квартиры в МКД», а «нежилое помещение». Поэтому если вы всё же решите зарегистрировать ТСН, то оно будет считаться ТСН, а не ТСЖ. Но я повторю: это нецелесообразно и рискованно.

Итоговую квалификацию можно сформулировать так:

Не ТСЖ, потому что ЖК РФ не предусматривает создание ТСЖ для управления только нежилым помещением (подвалом), если его собственники не являются жильцами или собственниками квартир. Цель управления – весь дом.

Формально – ТСН, но с ограничениями: по ГК РФ ТСН может объединять только собственников нескольких объектов недвижимости (или одного, но целого комплекса). Ваш подвал – это один объект, который и так находится в долевой собственности. Поэтому лучше не регистрировать ТСН, а использовать простые гражданско-правовые механизмы.

Рекомендация (практическая)

Не создавайте ни ТСЖ, ни ТСН. Это приведёт к:

Отказу ФНС в регистрации (нужно будет обжаловать в суде – дорого и долго).

Судебным спорам с другими собственниками МКД (если подвал является общим имуществом дома – подадут иск о признании регистрации недействительной).

Лишним налоговым обязательствам (ТСН – юрлицо, нужно сдавать отчётность, платить налог на имущество (как организация), вести бухучет – для управления одним подвалом это абсурд).

Оптимальное решение:

Заключите договор простого товарищества между 12 собственниками (ст. 1041 ГК РФ). Определите, кто ведёт общие дела (можно назначить одного из собственников управляющим без образования юрлица). Этот договор не регистрируется в ФНС (только нотариально, если хотите обеспечить принудительное исполнение – но вообще не обязательно).

Откройте отдельный счёт в банке (как счёт для совместной деятельности – банки разрешают).

Принимайте решения простым большинством (если в договоре не указано иное). Споры решаете через суд или медиацию.

Если очень хочется юрлицо – единственный вариант, который может пройти налоговую: попробовать зарегистрировать ТСН, указав в уставе, что его члены являются собственниками одного объекта недвижимости – нежилого помещения, и целью является управление этим объектом. Но, как я сказал, шансы на регистрацию низкие (ФНС часто отказывает в таких случаях, ссылаясь на отсутствие «комплекса недвижимости»). Придётся доказывать в суде, что ТСН для одного помещения – допустимая форма. Судебная практика неоднозначна (есть отказы, есть редкие решения в пользу заявителей).

С уважением Светлана Б

Здравствуйте.

Краткий ответ: юридических препятствий для создания ТСН в описанной ситуации в целом нет, однако такое ТСН не будет являться ТСЖ и на него не распространяется специальное регулирование главы 13 ЖК РФ о товариществах собственников жилья.

Прежде всего необходимо разграничить ТСЖ и ТСН.

ТСН - это организационно-правовая форма юридического лица, предусмотренная ст. 123.12-123.14 ГК РФ. Она может создаваться собственниками недвижимости для совместного владения, пользования и, в установленных законом пределах, распоряжения общим имуществом, а также для достижения иных целей, связанных с такой недвижимостью.

ТСЖ - это лишь один из видов ТСН, имеющий специальный правовой статус, предусмотренный главой 13 ЖК РФ. Создать ТСЖ могут исключительно собственники помещений в многоквартирном доме для управления общим имуществом этого дома (ст. 135 ЖК РФ).

В рассматриваемом случае 12 физических лиц владеют на праве общей долевой собственности одним самостоятельным нежилым помещением (подвалом). Они не являются собственниками иных помещений в доме и не собираются управлять общим имуществом МКД. Следовательно, основания для создания ТСЖ отсутствуют.

По первому вопросу.

Если подвал является самостоятельным объектом недвижимости, поставлен на кадастровый учет как отдельное нежилое помещение и принадлежит указанным лицам на праве общей долевой собственности, то они вправе создать ТСН для управления именно этим объектом.

Основные цели такого ТСН могут включать:

* управление принадлежащим участникам помещением;

* заключение договоров на содержание помещения;

* эксплуатацию инженерных систем, относящихся к помещению;

* представление интересов участников;

* сбор членских взносов;

* проведение ремонта;

* взаимодействие с управляющей организацией МКД и ресурсоснабжающими организациями.

Гражданский кодекс не требует, чтобы члены ТСН были собственниками квартир или помещений всего дома. Достаточно, чтобы они были собственниками недвижимого имущества, для управления которым создается товарищество.

При этом следует учитывать один важный момент.

Если фактически подвал относится к общему имуществу многоквартирного дома (например, не был надлежащим образом выведен из состава общего имущества либо отсутствовали законные основания его приватизации), то вопрос уже будет касаться не регистрации ТСН, а правомерности существования самого объекта недвижимости. Если же право собственности зарегистрировано в ЕГРН и никем не оспорено, регистрирующий орган при создании ТСН не проверяет законность возникновения права собственности.

По второму вопросу.

Такое юридическое лицо будет являться именно ТСН.

Оно:

* создается по ГК РФ;

* действует на основании ГК РФ и Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей";

* не является ТСЖ;

* нормы главы 13 ЖК РФ на него не распространяются, поскольку оно не создано для управления общим имуществом многоквартирного дома.

Факт нахождения принадлежащего участникам помещения внутри МКД сам по себе не превращает ТСН в ТСЖ.

Практически это означает, что такое ТСН:

* не вправе принимать решения по управлению многоквартирным домом;

* не заменяет управляющую организацию;

* не вправе проводить общие собрания собственников помещений МКД;

* не приобретает полномочий, предусмотренных ЖК РФ для ТСЖ.

Оно представляет исключительно интересы собственников принадлежащего им нежилого помещения.

Таким образом, если подвальное помещение является самостоятельным объектом недвижимости, принадлежащим 12 лицам на праве общей долевой собственности, они вправе зарегистрировать ТСН для управления этим помещением. Такое юридическое лицо будет обычным ТСН в смысле ст. 123.12 ГК РФ, а не ТСЖ. Нахождение помещения внутри многоквартирного дома само по себе не изменяет его правовой статус и не влечет применения специального режима ТСЖ, установленного ЖК РФ.