Кто проверит нотариуса за мнимую сделку купли-продажи квартиры?

Никто

Проверку по факту совершения мнимой сделки и возможного мошенничества со стороны покупателя будут проводить полиция (ОМВД) и Следственный комитет РФ (СК РФ). Прокуратура сама расследование не ведет, но осуществляет надзор.

Сразу расставлю акценты, потому что в вопросе смешаны три разных механизма защиты, и клиенты часто идут не по тому пути. Первое: сама сделка. Если деньги реально не передавались, а стороны это понимали, это признак мнимости по пункту 1 статьи 170 ГК РФ (сделка, совершённая лишь для вида, без намерения создать правовые последствия). Но чаще суды квалифицируют такую ситуацию иначе: сделка не мнимая, а исполненная одной стороной с существенным нарушением встречной обязанности покупателя по оплате. Это не одно и то же, и от квалификации зависит и норма, и способ защиты, и срок исковой давности. Второе: ответственность нотариуса. Он заверяет факт подписания и содержание договора, но не гарантирует фактическую передачу денег, если она происходит вне его присутствия. Третье: уголовно-правовая линия, тут отдельные условия квалификации.

По пункту 3 статьи 486 ГК РФ, если покупатель не оплатил товар (квартиру), продавец вправе требовать оплаты и процентов по статье 395 ГК РФ. По пункту 2 статьи 450 ГК РФ при существенном нарушении договора продавец вправе требовать его расторжения в суде. Ключевая позиция: пункт 65 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 и пункт 8 Обзора судебной практики ВС РФ №5 (2017) прямо указывают: неоплата квартиры покупателем при уже зарегистрированном переходе права собственности является основанием для расторжения договора и возврата квартиры продавцу. Аналогичная позиция в Определении ВС РФ №5-КГ17-13 от 11.04.2017. Именно это, а не мнимость, реально работающая правовая конструкция. Мнимость по статье 170 ГК РФ сложно доказывать: нужно показать, что обе стороны изначально не хотели никаких правовых последствий, а суды подходят к этому строго (пункт 86 Пленума ВС РФ №25 от 23.06.2015). Если Вы фактически передали квартиру и планировали получить деньги, это не мнимость, это неисполнение оплаты.

Про нотариуса, т.к. ответственность по статье 17 «Основ законодательства о нотариате» от 11.02.1993 наступает за вред, причинённый по вине нотариуса при совершении нотариального действия. Но если в договоре указано «расчёт произведён до подписания» или «в момент подписания», а Вы это подписали, нотариус зафиксировал Ваше заявление, а не проверял реальный факт передачи наличных (что он и не обязан делать, если не использовался депозит нотариуса по статье 327 ГК РФ и статье 87 Основ). Претензии к нотариусу здесь чаще всего не срабатывают. Другое дело, если он нарушил порядок удостоверения или подтвердил передачу денег, которую не видел, тогда это отдельная линия жалоб в нотариальную палату и иска о возмещении.

Прокуратура фактические обстоятельства оплаты не проверяет, это не её функция. Проверку по признакам преступления проводит следствие/дознание МВД по заявлению. Квалификация возможна по статье 159 УК РФ (мошенничество), но только при доказанном умысле покупателя изначально не платить, обманом получить квартиру. Простое неисполнение обязанности по оплате это гражданско-правовой спор, а не уголовный. Следствие в 90% случаев отказывает в возбуждении дела по таким сделкам с формулировкой «гражданско-правовые отношения» (статья 24 УПК РФ), направляя стороны в суд. Заявление в полицию имеет смысл, если есть признаки мошеннической схемы: подставные лица, поддельные документы о переводе, систематичность, вывод квартиры на третье лицо и т. п. Иначе это будет потеря времени, и в гражданском суде отказной материал ничем не поможет.

Правильная последовательность Ваших действий, это - первое, срочно проверить в ЕГРН, зарегистрирован ли переход права на покупателя (выписка на rosreestr.gov.ru). Второе, направить покупателю письменную претензию с требованием оплаты в разумный срок, это условие для последующего расторжения (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Третье, подать иск в районный суд по месту нахождения квартиры (статья 30 ГПК РФ, исключительная подсудность) о расторжении договора и возврате квартиры либо о взыскании стоимости и процентов, на выбор. Одновременно ходатайствовать об обеспечительных мерах (запрет регистрационных действий по квартире), иначе покупатель успеет перепродать её добросовестному приобретателю, и вернуть будет крайне сложно (статья 302 ГК РФ). Это критично: если между Вами и покупателем появится третье лицо-приобретатель, стратегия меняется полностью.

Прямо скажу, что путь через прокуратуру и полицию здесь скорее всего тупиковый и работает только при явных признаках мошенничества. Реальный работающий инструмент - это гражданский иск с обеспечительными мерами, и подавать его надо срочно, пока квартира ещё числится за покупателем. Каждый месяц промедления увеличивает риск, что квартиру перепродадут и вернуть её станет невозможно.

нотариус заверяет факт подписания и содержание договора, фактическая передача денег происходит вне его присутствия

проводит надзор за соблюдением законов. Вы можете подать заявление о проверке действий нотариуса на предмет состава преступления (например, мошенничество – ст. 159 УК РФ) или должностного подлога (ст. 292 УК РФ).

Тот факт что деньги не перечислены не говорит о том что договор мнимый это основание для расторжения договора в виду неоплаты покупателям.

проверять этого не будут в возбуждении уголовного дела откажут.