Можно ли оценить риск потенциального банкротства продавца при покупке квартиры с долгом по ЖКХ?

Здравствуйте !

В конкретном Вашем случае,Закон не обязывает покупателя проверять продавца на банкротство при покупке квартиры с долгом по ЖКХ. Однако такая проверка — разумная мера предосторожности, которая помогает снизить риски, если у продавца есть крупные долги.

Если продавец в будущем будет признан банкротом, кредиторы или финансовый управляющий могут оспорить сделку купли-продажи, если она была совершена в течение трёх лет до подачи заявления о банкротстве и нанесла вред их интересам. Например, если квартира была продана по цене значительно ниже рыночной. В таком случае суд может обязать покупателя вернуть квартиру в конкурсную массу продавца

Закон не обязывает вас проверять продавца, но тщательная проверка — это разумная мера предосторожности. Если риски высоки, иногда безопаснее отказаться от сделки, чем потом оспаривать её.

В противном случае, возможно, обратиться с иском в суд и решать в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

*При необходимости можете обратиться ко мне в «личный чат» юриста (сообщениях) для «персональной» юридической консультации на индивидуальной основе, а также для содействия, защиты и подготовке правовых документов (ст.779 ГК РФ "оказание юридических услуг").

Рад был помочь !

Можно - предложить представить сведения из КИ - узнаете о иных долгах .Постановления пристава - о возбуждении производств.

Так можно понять- какие долги есть или могут быть .

🔴 Мои контакты по ссылке: 👉https://9111.ru/my/

📝 Индивидуальная консультация по вашему вопросу, в личных сообщениях возможна в мессенджерах по номеру +7(919)1097419

Здравствуйте. Отказываться от квартиры только из-за коммунального долга 122 тыс. руб. я бы не рекомендовал, но покупать ее без расширенной проверки продавца тоже не стоит. Будущее банкротство невозможно надежно «проверить» по реестрам, пока дела еще нет. Его риск можно только оценить по финансовому состоянию продавца и обстоятельствам продажи. В вашей ситуации уже есть один настораживающий признак. Продавец не способен самостоятельно погасить сравнительно небольшой долг и продает недвижимость именно для расчетов с кредиторами.

Проверка Домклик и любого другого сервиса по открытым источникам показывает прежде всего уже существующие факты. Это банкротства, исполнительные производства, судебные дела, обременения и иные опубликованные сведения. Она не покажет, например, крупные банковские кредиты без просрочки, частные займы, поручительства, недавно возникшие долги либо кредиторов, которые еще не обратились в суд. Поэтому отсутствие сведений о банкротстве не означает отсутствие риска банкротства.

Для покупателя основной риск состоит в том, что после продажи квартиры продавец впоследствии окажется банкротом, а финансовый управляющий или кредитор попытается оспорить продажу. По статье 61.2 Закона о банкротстве www.consultant.ru сделка может оспариваться, в частности:

1. В пределах одного года до принятия заявления о банкротстве, если квартира продана с существенно неравноценным встречным предоставлением. То есть заметно дешевле рынка либо на иных явно невыгодных продавцу условиях. Причем по этому основанию добросовестность покупателя сама по себе проблему не устраняет.

2. В пределах трех лет, если сделка совершалась с целью причинения вреда кредиторам, вред действительно причинен, а покупатель знал или должен был знать об этой цели или о признаках неплатежеспособности продавца.

Для граждан такие сделки рассматриваются в деле о банкротстве по правилам статьи 213.32 Закона о банкротстве www.consultant.ru.

Поэтому важен не долг 122 тыс. руб. отдельно, а общая картина. Например, если квартира стоит 7 млн руб., продается за рыночные 7 млн, деньги проходят безналично, из них непосредственно погашается 122 тыс. руб. коммунальной задолженности, а других существенных долгов и исполнительных производств нет, ситуация выглядит существенно безопаснее. Если же квартира срочно продается за 5 млн при рыночной цене 7 млн, имеется несколько исполнительных производств, кредиты, судебные иски и продавец после продажи остается без имущества, риск уже заметный.

Перед покупкой я бы проверил следующее:

* ФССП на все исполнительные производства продавца, включая оконченные производства.

* Картотеку арбитражных дел, суды общей юрисдикции и Федресурс.

* ЕГРН по квартире и историю переходов права, насколько ее возможно документально восстановить.

* Основание приобретения квартиры самим продавцом и семейное положение на соответствующие даты.

* Полный состав коммунального долга. Отдельно долг по капитальному ремонту.

* Наличие у продавца других объектов недвижимости и иного существенного имущества.

* С согласия продавца его кредитную историю. Это один из наиболее полезных способов увидеть банковские кредиты, которые отсутствуют в ФССП и судебных реестрах.

* Все крупные судебные требования, налоговые задолженности, поручительства и иные обязательства, о которых продавец должен дать письменные заверения.

* Рыночную стоимость квартиры независимой оценкой либо как минимум доказательствами сопоставимых рыночных предложений на дату сделки.

Последний пункт особенно важен. Продажу с существенным дисконтом при финансовых проблемах продавца я бы не рекомендовал независимо от того, что показывает Домклик.

Сам расчет по сделке тоже желательно построить безопасно. В договоре должна быть указана полная реальная цена без занижения. Оплату проводить безналично с документально подтверждаемым движением денег. Коммунальный долг разумно погасить непосредственно из цены квартиры, например предусмотреть направление соответствующей части расчетов кредиторам продавца. Тогда останутся доказательства того, куда ушли деньги и что продажа имела нормальную хозяйственную цель, а не была способом вывести имущество.

При этом необходимо выяснить, из чего состоят 122 тыс. руб. По общему правилу задолженность прежнего собственника по коммунальным услугам к покупателю не переходит. Обязанность нового собственника возникает после приобретения помещения по статье 153 ЖК РФ www.consultant.ru. Но есть важное исключение. Задолженность предыдущего собственника по взносам на капитальный ремонт переходит новому собственнику прямо в силу части 3 статьи 158 ЖК РФ www.consultant.ru. Поэтому справка «долг ЖКХ 122 тыс.» недостаточна. Нужна разбивка задолженности по УК, ресурсоснабжающим организациям и фонду капремонта.

Если сделку впоследствии признают недействительной в банкротстве, последствия для покупателя серьезные. По статье 61.6 Закона о банкротстве www.consultant.ru имущество может быть возвращено в конкурсную массу, а у покупателя возникает денежное требование к должнику. Для отдельных случаев приобретения гражданином жилого помещения предусмотрены специальные защитные правила статьи 61.6-1 Закона о банкротстве www.consultant.ru, но рассчитывать на них как на замену предварительной проверке я бы не стал.

Долг 122 тыс. руб. не является основанием автоматически отказываться от покупки. Но объяснение «продаем квартиру, потому что нечем платить долги» является основанием проверить не только квартиру, но и финансовое состояние самого продавца. Если кроме этих 122 тыс. долгов нет, цена рыночная, расчеты прозрачны и задолженность погашается из сделки, риск можно существенно снизить. Если обнаружатся другие крупные долги, исполнительные производства, судебные споры, продажа с заметным дисконтом либо продавец откажется раскрывать сведения о своей задолженности, от такой покупки я бы рекомендовал отказаться.

Добрый вечер, Виталий!

Сам по себе долг по коммунальным платежам в размере 122 тыс. руб. ещё не означает, что продавец находится на грани банкротства. Однако если продавец действительно не может погасить относительно небольшой долг и продаёт единственное ценное имущество именно для расчёта с кредиторами, это является обстоятельством, которое разумно проверить более тщательно.

Важно понимать разницу между проверкой уже начавшегося банкротства и оценкой риска будущего банкротства.

Сервисы, которые проверяют открытые источники, действительно могут выявить уже возбужденное дело о банкротстве, опубликованные сведения в ЕФРСБ и иные зарегистрированные процедуры. В ЕФРСБ существует поиск должников — в том числе физических лиц по Ф.И.О., ИНН и другим данным.

Но достоверно установить, что человек «через месяц подаст на банкротство», никакой открытый реестр не позволяет. Можно лишь оценивать совокупность признаков риска.

В данном случае я бы проверила продавца минимум по следующим направлениям:

1. ЕФРСБ — наличие действующей или завершённой процедуры банкротства, сообщений о намерении обратиться с заявлением о банкротстве и иных публикаций.

2. Картотека арбитражных дел и суды общей юрисдикции — наличие исков банков, МФО, организаций, налоговых органов и других кредиторов, исполнительных споров.

3. ФССП — наличие исполнительных производств, их количество и общую сумму задолженности. Особенно важно понять, ограничивается ли задолженность коммунальными платежами или имеются многочисленные кредитные и иные долги.

4. Проверка самой квартиры по ЕГРН — собственник, основания приобретения, обременения, аресты, ипотека, запреты регистрационных действий, доли и история переходов права.

5. Историю квартиры — как давно продавец является собственником, каким образом получил квартиру (купля-продажа, наследство, дарение, приватизация и т. д.), были ли неоднократные переходы права.

6. Семейное положение продавца и возможные права супруга. Если квартира приобреталась в браке, необходимо отдельно проверить вопрос совместной собственности и нотариального согласия супруга.

7. Рыночную стоимость квартиры. Это особенно важно. Если квартира продаётся существенно дешевле рынка, риск значительно возрастает.

Именно цена является одним из ключевых моментов с точки зрения возможного будущего банкротства. Закон о банкротстве предусматривает возможность оспаривания подозрительных сделок, в частности сделок с неравноценным встречным исполнением. Для сделок, совершённых в течение года до принятия заявления о банкротстве, такое основание прямо предусмотрено п. 1 ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ.

Более того, отдельные сделки могут оспариваться при наличии цели причинения вреда кредиторам; соответствующий период может охватывать три года до принятия заявления о банкротстве, если имеются предусмотренные законом условия.

Поэтому фраза риелтора «квартира продаётся, чтобы закрыть долги» сама по себе не является основанием для отказа от покупки. Наоборот, если квартира продаётся по рыночной цене, расчёты прозрачны, деньги действительно поступают продавцу, а продавец после сделки не продолжает пользоваться квартирой и не пытается скрыть полученные средства, ситуация существенно безопаснее.

При этом я бы обязательно выяснила, какие именно долги кроме коммунальных платежей имеются у продавца. Если обнаружатся многочисленные исполнительные производства, просроченные кредиты, крупные задолженности перед физическими лицами, аресты имущества или уже начавшиеся судебные процессы с кредиторами — риск существенно возрастает.

Особенно осторожно следует относиться к ситуации, когда продавец:

- продаёт квартиру значительно ниже рыночной цены;

- торопит с регистрацией;

- просит указать в договоре заниженную цену;

- предлагает расчёты наличными или непрозрачную схему;

- после продажи хочет остаться жить в квартире;

- имеет значительные долги перед несколькими кредиторами;

- уже имеет исполнительные производства;

- имеет признаки неплатёжеспособности;

- приобретал квартиру незадолго до её продажи;

- является участником нескольких судебных споров.

Поэтому отказываться от квартиры только из-за долга 122 тыс. руб. я бы не стала. Но и ограничиваться стандартной проверкой «банкрот/не банкрот» в Домклик тоже не советовала бы.

Если продавец действительно неплатёжеспособен, покупатель должен понимать, что потенциальное банкротство может создать риск последующего оспаривания сделки. Закон № 127-ФЗ содержит специальную главу об оспаривании сделок должника, включая ст. 61.2 и 61.3.

В вашем случае оптимальный вариант — до внесения аванса или задатка провести полноценную юридическую проверку продавца и квартиры, а в договоре предусмотреть максимально прозрачные расчёты, подтверждение фактического получения продавцом денежных средств и гарантии продавца относительно отсутствия известных ему обстоятельств неплатёжеспособности и процедур банкротства.

Если по результатам проверки выяснится, что у продавца действительно только задолженность за ЖКУ около 122 тыс. руб., квартира продаётся по рыночной цене, других существенных долгов и исполнительных производств нет, арестов и обременений нет — само наличие коммунального долга не является достаточным основанием отказываться от сделки.

А вот если выяснится, что коммунальная задолженность — лишь небольшая часть общей долговой нагрузки продавца, я бы рекомендовала либо отказаться от сделки, либо проводить её только после индивидуальной проверки всей финансовой ситуации продавца и оценки риска оспаривания сделки.

Здравствуйте, Виталий!

Ваше опасение абсолютно оправдано: долг по ЖКХ в 122 тыс. рублей и спешная продажа — это серьёзный сигнал, указывающий на возможные финансовые проблемы продавца. Риск банкротства в будущем оценить на 100% невозможно, но можно и нужно проанализировать совокупность факторов и минимизировать риски. Полностью отказываться от покупки не обязательно, но действовать нужно с повышенной осторожностью.

В чём заключается главный риск?

Риск не в самом долге по ЖКХ (его можно закрыть в сделке), а в том, что продавец может быть признан банкротом в течение трёх лет после продажи. В этом случае финансовый управляющий может оспорить сделку как «подозрительную», если она была совершена по заниженной цене или с целью вывода активов. Если сделку признают недействительной, квартиру вернут в конкурсную массу, а вы останетесь без жилья. Деньги при этом можно будет вернуть только в порядке очереди кредиторов, что на практике означает потерю всей суммы.

Как оценить риск: пошаговый план проверки

Сервис «Дом Клик» проверяет только состоявшиеся банкротства. Оценить потенциальный риск можно, проанализировав косвенные признаки.

1. Проверьте продавца по открытым базам

ЕФРСБ (fedresurs.ru): проверьте, не подано ли уже заявление о банкротстве продавца. Это самый важный ресурс.

ФССП (fssp.gov.ru): наличие множества исполнительных производств и крупных долгов — тревожный признак.

Кад.Арбитр (kad.arbitr.ru): проверьте, участвует ли продавец в судебных спорах в качестве ответчика. Это может указывать на системные финансовые проблемы.

2. Проанализируйте «красные флаги» в самой сделке

Срочность продажи: риелтор уже говорит, что цель — «закрыть долги». Это прямой признак того, что у продавца нет иных средств для расчётов с кредиторами.

Цена: сравните стоимость квартиры с рыночной. Если она занижена более чем на 20–30%, это резко повышает риск оспаривания сделки.

Расчёты: настаивайте только на безналичной форме с чётким указанием назначения платежа. Избегайте наличных без расписки.

3. Предложите продавцу механизм, снижающий риски

Самый надёжный способ — погасить долг по ЖКХ до сделки. Можно предложить схему, при которой часть денег от продажи сразу направляется на погашение долга. Если продавец отказывается, это ещё один тревожный сигнал.

Как защититься юридически

Даже при высоком риске можно попытаться себя обезопасить, включив в договор защитные условия.

1. Заверения об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ)

Обязательно включите в договор пункт, где продавец заверяет, что не имеет признаков неплатежеспособности и не намерен подавать заявление о банкротстве в течение ближайших трёх лет. Если заверение окажется ложным, у вас будет право требовать возмещения убытков.

2. Нотариальное удостоверение сделки

Это мощный защитный механизм. Нотариус обязан провести тщательную проверку, включая беседу с продавцом о причинах продажи. Если он заподозрит риски банкротства, он может отказать в удостоверении сделки, что само по себе станет для вас сигналом.

Виталий, я бы не советовала сразу отказываться, но и не рекомендовал бы действовать безоглядно. Ситуация требует максимальной внимательности.

Проведите полную проверку по указанным выше базам.

Если найдёте признаки (заявление о банкротстве, массу долгов, срочность на грани паники) — отказывайтесь от покупки. Риск потерять и квартиру, и деньги слишком велик.

Если решите рискнуть, то только при условии нотариального удостоверения сделки и включения в договор заверений об отсутствии намерений о банкротстве. Расчёты — через аккредитив или нотариальный депозит.

Безопасность сделки в вашей ситуации важнее потенциальной выгоды от покупки.

С уважением, Анастасия Чурсинова

Адвокат, председатель Московской коллегии адвокатов «Лекс»

Для оперативной связи и направления документов на изучение:

📞 Тел.: 8 (495) 720-24-66

📲 МАКс (мессенджер / для файлов): 8-799-858-41-71

💬 WhatsApp: +7-903-720-24-66

📺 Канал МКА «Лекс» в Дзене: dzen.ru

📝 Запись на консультацию: https://yandex.ru/maps/-/CTTwZTZB

Опасение у Вас обоснованное, но сам по себе долг по коммунальным платежам 122 тыс. рублей еще не означает, что продавец находится на грани банкротства. Я бы не отказывался от квартиры автоматически, но до сделки обязательно провел бы расширенную проверку продавца.

Главный момент: сервис Домклик или обычная проверка ЕФРСБ способны показать уже возникшие юридически значимые события: возбужденное дело о банкротстве, опубликованные сообщения, введенные процедуры и другие сведения. Но «потенциальное банкротство», которое еще не инициировано, никакой открытый сервис достоверно предсказать не может. Это уже оценка финансового состояния человека: наличие исполнительных производств, налоговых долгов, кредитных обязательств, судебных споров и соотношение долгов с его имуществом.

При этом опасность для покупателя существует даже тогда, когда на дату сделки никакого банкротства еще нет. Закон о банкротстве позволяет впоследствии оспаривать сделки гражданина, совершенные до возбуждения дела о банкротстве. По пункту 2 статьи 61.2 Федерального закона № 127-ФЗ подозрительная сделка может оспариваться, если она совершена в течение трех лет до принятия заявления о банкротстве, причинила вред кредиторам и другая сторона знала либо должна была знать о соответствующей цели должника.

Однако обычная рыночная покупка квартиры по реальной цене значительно безопаснее, чем дарение, продажа родственнику, продажа по явно заниженной цене или схема, при которой продавец после продажи продолжает фактически пользоваться квартирой.

Верховный Суд также исходит из того, что одно лишь отличие цены сделки от рыночной стоимости еще не означает автоматически подозрительность сделки. Оценивается совокупность обстоятельств.

Поэтому фраза риелтора «квартира продается, чтобы закрыть долги» сама по себе не является основанием отказываться от квартиры. Экономически вполне нормальная ситуация: человек имеет задолженность, продает ликвидное имущество по рыночной цене, погашает долги и решает финансовую проблему.

Но если продавец действительно неплатежеспособен, квартира является его главным или единственным ценным активом, имеется масса других долгов, исполнительные производства, судебные иски, просрочки по кредитам, а квартиру пытаются срочно продать существенно ниже рынка, риск уже серьезный.

Особенно настораживает совокупность следующих обстоятельств: квартира продается значительно дешевле рынка; продавец торопит с расчетом; предлагает наличные; в договоре хочет указать меньшую цену, чем фактически передается; после сделки хочет продолжать жить в квартире; покупателем или участником сделки является его родственник или знакомый; продавец отказывается раскрывать информацию о других долгах; имеются многочисленные исполнительные производства; незадолго до продажи продавец дарил или иным образом отчуждал другое имущество.

Отдельно необходимо проверить историю самой квартиры. Нужно установить, когда и на каком основании продавец стал собственником, не было ли недавно дарения, наследования, раздела имущества, судебных споров, арестов и других переходов права.

Для покупателя принципиально важно подтвердить свою добросовестность. Чем тщательнее Вы проверили продавца, квартиру, цену и обстоятельства сделки, тем сильнее Ваша позиция, если впоследствии кто-либо попытается оспорить сделку в банкротстве.

Я бы не ограничивался проверкой Домклик. До внесения аванса желательно проверить ЕГРН, ЕФРСБ, ФССП, судебные дела продавца и доступные сведения о его задолженностях. Причем повторную проверку стоит провести непосредственно перед сделкой.

Еще один важный момент касается самих 122 тыс. рублей. Нужно установить структуру задолженности. Обычный долг продавца за коммунальные услуги по общему правилу не становится Вашим личным долгом после покупки квартиры. Но задолженность по взносам на капитальный ремонт имеет особый режим и в определенной части переходит к приобретателю помещения.

Поэтому нужно получить справки от управляющей организации, ресурсоснабжающих организаций и фонда капитального ремонта с разбивкой задолженности. Не соглашайтесь на формулировку «там всего 122 тысячи, потом разберемся».

Можно ли заранее оценить вероятность будущего банкротства? Да, но не со стопроцентной гарантией. Условно ситуацию можно оценивать так.

Если у продавца только коммунальная задолженность 122 тыс. рублей, нет существенных исполнительных производств, нет крупных судебных споров, квартира продается по нормальной рыночной цене, а деньги действительно направляются на погашение задолженности, сама по себе такая ситуация не выглядит критичной.

Если помимо коммунального долга обнаруживаются кредиты, МФО, налоговые задолженности, многочисленные исполнительные производства и судебные споры на значительные суммы, необходима уже серьезная проверка финансового положения продавца.

Если продавец фактически распродает единственный ценный актив, имеет крупные долги, квартира продается срочно и ниже рынка, а кредиторы уже активно взыскивают задолженность, я бы рассматривал такую покупку как высокорисковую.

И главное: запись в Домклик «банкротства нет» не означает, что квартира безопасна. Она лишь показывает отсутствие определенных публичных сведений на момент проверки. Будущее банкротство такой сервис предсказать не способен.

Перед авансом я бы сначала проверил продавца и саму квартиру по всем доступным реестрам, а уже после этого принимал решение о покупке. При наличии нескольких признаков неплатежеспособности лучше отказаться от сделки, чем потом годами доказывать в суде свою добросовестность.

---

⭐⭐⭐⭐⭐ РЕШЕНИЕ ВАШИХ ПРОБЛЕМ ОТ 1 РУБЛЯ

⭐⭐⭐⭐ ДОКУМЕНТ ПО ЦЕНЕ ЧАШКИ КОФЕ ! ☕

⭐⭐⭐ ХОРОШЕЕ НАСТРОЕНИЕ БЕСПЛАТНО ! ❤️

---

Здравствуйте.

Долг по коммунальным платежам в 122 тысячи рублей сам по себе не создаёт существенного риска оспаривания сделки, но ситуация требует серьёзного анализа, потому что реальная угроза связана не с этой суммой, а с тем, какие ещё обязательства могут быть у продавца и способен ли он обанкротиться в течение трёх лет после продажи.

По Федеральному закону от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» гражданин может быть признан банкротом при долге от 500 тысяч рублей и просрочке свыше трёх месяцев (п. 2 ст. 213.3).

При этом должник вправе подать на собственное банкротство и при меньшей сумме, если он не способен её погасить, — ограничение в 500 тысяч касается только кредиторов, а не самого должника (п. 2 ст. 213.3).

Кроме того, действует внесудебное банкротство через МФЦ при долге от 25 тысяч до 1 миллиона рублей (ст. 223.2, в редакции ФЗ от 04.08.2023 № 474-ФЗ), и коммунальный долг в 122 тысячи укладывается в этот диапазон.

Однако для внесудебной процедуры нужно, чтобы исполнительное производство было окончено приставом из-за отсутствия имущества. Коммунальный долг сам по себе редко приводит к банкротству, потому что управляющие организации обычно не инициируют такие процедуры — слишком дорого и неэффективно.

Но если у продавца есть и долги по кредитам, займы, алименты, налоги, совокупная сумма легко может превысить критический порог, и тогда квартира, которую он продаёт вам, будет главным активом, который финансовый управляющий попытается вернуть в конкурсную массу.

Ни один сервис, включая Дом Клик, не может оценить риск «потенциального» банкротства, которое ещё не начато, — это принципиальное ограничение. До подачи заявления в арбитражный суд информация нигде не фиксируется.

Дом Клик проверяет состоявшиеся факты: записи в ЕФРСБ, исполнительные производства в базе ФССП, судебные дела в картотеке арбитражных дел, обременения и аресты в ЕГРН.

Но вероятность банкротства — это всегда оценка вероятности, а не констатация факта, и автоматический сервис такой прогноз дать не может. Именно поэтому ключевое значение имеет ваша самостоятельная проверка.

Если продавец всё же обанкротится в течение трёх лет после сделки, финансовый управляющий обязан проанализировать все сделки должника за этот период (ст. 213.26 Закона о банкротстве).

Оспорить вашу сделку можно по двум основаниям: как подозрительную (ст. 61.2) или как сделку с предпочтением одному кредитору (ст. 61.3).

Подозрительной признаётся сделка, совершённая по неравноценной цене (п. 1 ст. 61.2) — период оспаривания один год до принятия заявления о банкротстве, либо с целью причинения вреда кредиторам (п. 2 ст. 61.2) — период оспаривания три года.

Для причинения вреда необходимо доказать совокупность трёх обстоятельств: цель причинить вред, фактическое причинение вреда и осведомлённость покупателя об этой цели (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 в действующей редакции от 17.12.2024). Сделкой с предпочтением признаётся сделка, совершённая в течение шести месяцев до принятия заявления о банкротстве, если она предпчитает одного кредитора перед другими (ст. 61.3). Если сделку отменят, квартира возвращается в конкурсную массу, а вы становитесь кредитором третьей очереди и возвращаете деньги в общем порядке — что на практике означает многолетнее ожидание и значительные потери.

Следует также учитывать, что в декабре 2025 года Постановлением Пленума ВС РФ № 42 были даны дополнительные разъяснения: трёхлетний срок применяется только к оспариванию сделок с причинением вреда кредиторам (п. 2 ст. 61.2), а для сделок с неравноценным встречным исполнением — один год (п. 1 ст. 61.2).

При этом Верховный Суд уточнил, что сам по себе факт родственных связей между должником и контрагентом не является безусловным основанием для оспаривания, если отсутствуют доказательства осведомлённости о цели причинения вреда и сделка была рыночной.

Кроме того, в 2026 году в Госдуму внесён законопроект № 1158686-8, который предлагает сократить срок оспаривания сделок физических лиц в банкротстве с трёх лет до одного года. Если закон примут, это существенно снизит риски покупателей вторичной недвижимости, но на данный момент он ещё не принят.

Однако судебная практика последних лет существенно усилила защиту добросовестного покупателя. Ключевое значение имеет Определение Верховного Суда РФ от 17.04.2026 № 307-ЭС25-13338 по делу № А56-96799/2023. Покупательница приобрела квартиру в Санкт-Петербурге за 5 миллионов рублей при кадастровой стоимости 4,87 миллиона; экспертная оценка дала рыночную стоимость 9,37 миллиона, и суды трёх инстанций признали сделку недействительной из-за занижения более чем на 40%. Верховный Суд отменил все судебные акты и отказал в оспаривании.

Во-первых, суд указал, что цена сделки выше кадастровой стоимости, поэтому формальное занижение отсутствует, и опираться только на экспертную оценку без сопоставления с кадастровой стоимостью и обстоятельствами сделки нельзя (п. 7 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2024 год, утв. Президиумом ВС РФ 25.04.2025).

Во-вторых — и это принципиально — покупательница настояла на включении в договор заверений об обстоятельствах по ст. 431.2 ГК РФ: продавец заверил, что не имеет признаков неплатёжеспособности, в отношении него не ведётся и не планируется дело о банкротстве, он не намерен инициировать собственное банкротство и не видит оснований для инициирования таких дел кредиторами в течение ближайших трёх лет.

Верховный Суд расценил это как проявление разумности и осмотрительности покупателя, а ложные заверения продавца — как злоупотребление правом, последствия которого нельзя возлагать на добросовестного контрагента. Этот подход согласуется с п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63, согласно которому наличие специальных банкротных оснований не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную по ст. 10 и ст. 168 ГК РФ.

Практические выводы для вашей ситуации следующие.

1. 122 тысячи долга по ЖКХ — не повод отказываться от покупки, если это единственная задолженность продавца.

2. Попросите продавца бесплатно запросить кредитную историю через Госуслуги — это покажет все долги перед банками.

3. Самостоятельно проверьте продавца по базе ФССП (достаточно ФИО, региона и даты рождения), по ЕФРСБ (bankrot.fedresurs.ru) и по картотеке арбитражных дел (kad.arbitr.ru) — нет ли поданного заявления о банкротстве.

4. Цена в договоре должна быть строго рыночной, не ниже кадастровой — без какого-либо занижения «для налоговой оптимизации», потому что именно занижение — главный аргумент управляющего при оспаривании.

5. Расчёты — только через аккредитив или счёт эскроу (ст. 860.1–860.8 ГК РФ), чтобы деньги ушли продавцу только после регистрации перехода права и при отсутствии обременений.

6. Обязательно включите в договор заверения об обстоятельствах по ст. 431.2 ГК РФ — продавец заверяет, что не имеет признаков неплатёжеспособности, в отношении него не ведётся процедура банкротства, он не намерен обращаться с заявлением о банкротстве и не знает о кредиторах, которые могут это сделать.

7. Сохраните все распечатки проверки — из ФССП, ЕФРСБ, картотеки арбитражных дел и выписку из ЕГРН на дату сделки: в случае спора они докажут вашу осмотрительность.

8. Долг по капитальному ремонту переходит к новому собственнику по ст. 158 ЖК РФ, в отличие от прочих коммунальных долгов, которые остаются за прежним собственником по ст. 153 ЖК РФ, — поэтому долг за капремонт нужно либо вычесть из цены сделки, либо потребовать от продавца погасить до сделки.

--------

Отказываться стоит, если при проверке обнаружатся исполнительные производства на значительные суммы, возбуждённое или поданное заявление о банкротстве, многократные просрочки по кредитам или если квартира продаётся с заметным дисконтом к рынку.

Если картина чистая — сделку можно провести с приемлемым уровнем риска при условии выполнения перечисленных мер защиты.

Главное — не полагаться только на автоматические сервисы, которые фиксируют уже состоявшиеся факты, а проявить самостоятельную осмотрительность, потому что именно её Верховный Суд признаёт решающим фактором при защите покупателя от оспаривания сделки.

__________________________________________________________________

Хотите узнать обо мне больше?

Внимательно изучу вашу ситуацию, предложу понятный план действий. При необходимости подготовлю все нужные документы и буду сопровождать дело на каждом этапе - от консультации до решения вопроса.