Капремонт дома не включил вентиляцию - соседи отказали, как обязать сделать?

Здравствуйте! В первую очередь необходимо выяснить, была ли вентиляция предусмотрена проектом дома и перечнем работ по капитальному ремонту. Если вентиляция является частью общего имущества многоквартирного дома, её содержание и надлежащее функционирование относятся к обязанностям управляющей организации (ст. 36, 161 ЖК РФ).

Рекомендую действовать следующим образом:

1. Направьте письменное обращение в управляющую организацию с требованием провести обследование вентиляционных каналов и предоставить акт технического состояния системы вентиляции.

2. Запросите у регионального оператора капремонта или соответствующего фонда документы о ранее проведённом ремонте: проект, смету, перечень выполненных работ и акты приёмки.

3. Если соседка препятствует доступу к принадлежащему ей помещению, необходимому для обследования или ремонта общего имущества, зафиксируйте этот факт письменно. Самостоятельно проникать в квартиру нельзя. Управляющая организация должна организовать обследование и при необходимости решать вопрос о предоставлении доступа в установленном законом порядке.

4. Если управляющая организация и другие ответственные лица бездействуют, подайте жалобу в государственную жилищную инспекцию. При наличии оснований также можно обратиться в прокуратуру.

Важно: отказ соседки сам по себе не освобождает управляющую организацию от обязанностей по содержанию общего имущества. Однако конкретный порядок действий зависит от того, где именно должна быть устроена вентиляция и почему соседка возражает.

Здравствуйте, Игорь!

Добиваться восстановления вентиляции нужно не от соседки, а от управляющей организации и регионального оператора капитального ремонта. Отказ соседки допустить к общему имуществу преодолевается через управляющую организацию, а при необходимости - через суд.

Вентиляционные каналы и шахты, обслуживающие более одной квартиры, относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома (ст. 36 ЖК РФ). Обязанность по содержанию общего имущества, в том числе по поддержанию вентиляции в работоспособном состоянии, несёт управляющая организация (ст. 161, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). Неработающая вентиляция - это ненадлежащее содержание общего имущества, и управляющая организация обязана устранить нарушение независимо от того, сделали ли это при капремонте.

Если ремонт внутридомовых инженерных систем, включая вентиляцию, входил в перечень работ по капитальному ремонту, а фактически не выполнен или выполнен некачественно, ответственность перед собственниками несёт региональный оператор (ст. 182 ЖК РФ). Направьте ему письменную претензию с требованием выполнить работы надлежащим образом и одновременно запросите проектно-сметную документацию и акты приёмки работ - из них будет видно, была ли вентиляция в объёме работ.

Что касается соседки. Собственник обязан допускать представителей исполнителя для осмотра и выполнения необходимых ремонтных работ на общем имуществе, находящемся в его квартире, - это прямо предусмотрено Правилами предоставления коммунальных услуг (Постановление Правительства РФ № 354) и следует из ч. 4 ст. 30 ЖК РФ. Если она отказывает, управляющая организация составляет акт о недопуске и вправе обратиться в суд с иском об обязании предоставить доступ. Если же выяснится, что соседка сама заложила или переделала вентканал при ремонте своей квартиры, это незаконное переустройство или перепланировка с затрагиванием общего имущества (ст. 25, 26, 29 ЖК РФ), и её можно обязать привести всё в прежнее состояние.

Порядок действий такой. Подайте в управляющую организацию письменное заявление (под отметку о принятии или заказным письмом) с требованием обследовать вентиляцию, составить акт и устранить неисправность. Параллельно - претензию региональному оператору. При бездействии - жалобу в государственную жилищную инспекцию, которая вправе выдать управляющей организации обязательное предписание. Если и это не поможет, собственники могут обратиться в суд с иском к управляющей организации (и при необходимости к соседке) об обязании восстановить вентиляцию и обеспечить доступ.

Уточните, пожалуйста: в чём именно проявляется отсутствие вентиляции (нет тяги, каналы заложены, вытяжка не была предусмотрена вовсе), почему соседка возражает и что от неё требуется - доступ в квартиру или согласие на какие-то работы? От этого зависит, к кому в первую очередь предъявлять требования.

С уважением,

Данченко Александр Васильевич.

📞 Контакты для связи:

📱 WhatsApp: +7 930 088-69-11

✈️ Telegram: @danchenko_a

✉️ Электронная почта: adanchenko.lawyer@gmail.com

💬 Можно написать и в личные сообщения на 9111.ru.

☕ Если ответ оказался полезным, можно угостить меня кофе - любую сумму переводом по СБП по номеру +7 930 088-69-11. Даже один рубль - уже прекрасно! Это лучшая поддержка и стимул помогать дальше. Спасибо! 🙏

"дом 2 этажный" - сейчас вроде все маленькие дома сняли с капремонта вообще...

Доступ к ее квартире можно получить только через решение суда

Ситуация похожа на спор по качеству/объёму работ при капитальном ремонте и/или на обязанность обеспечить надлежащее состояние общего имущества дома (вентиляционные каналы/системы чаще относятся к общему имуществу). Отказ соседки сверху сам по себе не отменяет обязанностей управляющей организации/регионального оператора и не может блокировать работы, если они необходимы.

1) Уточните источник работ

— Кто заказчик капремонта в вашем доме: региональный оператор или иной субъект.

— Кто отвечает за техобслуживание и доступ: управляющая организация/ТСЖ/ЖСК.

Обычно конкретные обязанности есть у УК/оператора: обеспечить выполнение предусмотренных проектом/перечнем работ и поддержание вентиляции в работоспособном состоянии.

Игорь, уточните, в какой стране и городе находится дом: в профиле указан Алкмар, а место расположения самого дома в вопросе не названо. Ниже — порядок для многоквартирного дома в России.

Сначала нужно установить, требуется восстановить существующую вентиляцию или создать новую систему, которой по проекту не было. Это разные задачи. Также важно, чего именно не разрешает соседка: обследовать канал через её квартиру или провести новые работы, затрагивающие её помещение.

Если речь о существующей общедомовой системе, обслуживающей несколько помещений, применяются ст. 36, 161, 162 ЖК РФ и требования к содержанию общего имущества. Сам факт давнего капремонта не снимает обязанности поддерживать действующие инженерные системы в исправном состоянии. Но из слов «должны были сделать» ещё нельзя установить, что эти работы входили в оплаченный капитальный ремонт и кто обязан устранить конкретный недостаток.

Предлагаю такой порядок.

1. Письменно потребуйте от организации, управляющей домом, обследовать вентиляцию и составить акт: какая система предусмотрена проектом, в чём неисправность, где расположен дефект, какие работы и доступ в какие помещения необходимы. Самостоятельно сверлить новые каналы или разбирать конструкции соседей не следует.

2. У заказчика капремонта запросите перечень работ, проект, смету и акт приёмки. По ним проверяется, должны ли были выполнить спорные работы именно в рамках того ремонта. Дата ремонта и документы важны также для оценки гарантийных требований и сроков защиты; фраза «давненько» точной оценки не даёт.

3. Если для обследования или ремонта общего имущества необходим доступ через квартиру соседки, управляющая организация должна согласовать время и зафиксировать отказ. При споре вопрос предоставления доступа разрешается установленным порядком, в том числе через суд. Отказ соседки сам по себе не заменяет обследования и не доказывает, что она виновата в неисправности. Порядок действий при недопуске к общедомовым коммуникациям разъясняет прокуратура: epp.genproc.gov.ru

4. При бездействии управляющей организации обращайтесь в орган государственного жилищного надзора по месту дома, приложив обращения, ответы и акт обследования, если он уже есть. Возможное требование к заказчику капремонта формулируется отдельно по составу выполненных и невыполненных работ.

Если же предлагается установить новую вентиляцию с проходом через чужое помещение или изменением общего имущества, одного утверждения «соседка обязана согласиться» недостаточно. Понадобится техническое решение и проверка необходимых согласований. Решение общего собрания не заменяет их автоматически.

Для следующего шага сообщите место дома, год капремонта, была ли вентиляция раньше и в чём выражается отказ соседки. По этим сведениям можно определить надлежащего адресата требования.

Индивидуальная консультация — от 1 000 ₽; изучение документов согласуется отдельно. Объём, цену и срок определим до начала работы. В личном сообщении приложите ссылку на вопрос.

Сайт: www.alebedev.pro

Telegram для связи: https://t.me/urist0007

WhatsApp: https://wa.me/79951053431

MAX и телефон: +7 995 105-34-31

Email: a@urist0007.ru

Приложение для Android: калькуляторы, памятки и бесплатные шаблоны документов — www.rustore.ru

Мои сообщества: Telegram — https://t.me/alebedevpro ; ВК — https://vk.ru/urist_00007 ; ОК — https://ok.ru/group/70000052902553