Может ли УК требовать с собственника нежилого помещения оплату расходов на лифт?

Здравствуйте

Управляющая организация не вправе автоматически исключить расходы на лифт из начислений только потому, что помещение нежилое и находится на первом этаже. По общему правилу собственники помещений в многоквартирном доме несут расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности. Это следует из статей 36, 39, 158 ЖК РФ и статьи 249 ГК РФ. Лифты относятся к общему имуществу дома, если обслуживают более одного помещения.

Вместе с тем ссылка на определение Верховного Суда РФ от 22.07.2021 № 309-ЭС21-5387 может иметь значение. Вопрос о составе и размере расходов должен оцениваться с учетом обстоятельств конкретного дома и помещения, в том числе технической возможности пользоваться соответствующим элементом общего имущества. Однако само по себе фактическое неиспользование лифта не освобождает собственника от участия в расходах. Необходимо установить, распространяется ли правовая позиция из указанного дела на ваш дом и как именно сформирована плата.

Запросите у управляющей организации расчет начислений, договор управления, решение общего собрания о размере платы и документы, подтверждающие состав работ и расходов на лифты. Если помещение действительно имеет отдельный вход и конструктивно не связано с подъездами и лифтовыми холлами, приложите технический план и иные подтверждающие документы и потребуйте обосновать включение этих расходов.

При отказе можно обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию Санкт-Петербурга, а также оспорить начисления в суде. Для перерасчета потребуется доказать не только отсутствие фактического использования лифта, но и существенные технические особенности помещения и основания для применения к вашему случаю указанной позиции Верховного Суда.

Что можно сделать:

- Запросить у УК основания начислений: расчёт, доли, обоснование включения именно лифта в состав подлежащих распределению расходов, документы по техническим характеристикам дома.

- Подготовить письменное требование (претензию) о пересчёте платежей и исключении расходов на лифт из начислений (либо перераспределении по правилам фактического использования).

- Если будет отказ — обжаловать действия УК и/или заявить соответствующее требование в суд.

Резюме: по позиции ВС РФ УК должна учитывать фактическое использование общего имущества; при технической невозможности пользования лифтом есть основания добиваться пересмотра начислений.

Если у вас похожий вопрос — можете задать его в форме ниже.если Вам нужна более подробная консультация или составление документов обратитесь ко мне в личные сообщения!

За уже данный ответ можете оставить донаты ( на кофе).

Здравствуйте!

Алексей, в приведенном вами Определении Верховного Суда РФ от 22.07.2021 № 309-ЭС21-5387 действительно содержится важная правовая позиция. Однако для ее правильного применения необходимо учитывать обстоятельства самого дела № А50-179/2019.

В том споре ответчику принадлежало отдельное административно-офисное здание, расположенное на самостоятельном земельном участке, а не нежилое помещение первого этажа многоквартирного дома. При этом здание использовало общие инженерные сети и тепловой пункт жилого комплекса.

Принципиальный момент: плата за содержание имущества для ответчика уже была установлена решениями собраний собственников в размере, который не включал расходы на лифты, их ремонт и обслуживание, уборку подъездов и лестниц. Верховный Суд признал такой подход соответствующим правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 29.01.2018 № 5-П.

Но из этого не следует, что любой собственник нежилого помещения с отдельным входом вправе самостоятельно исключить расходы на лифт из платежей.

Согласно ст. 36, 39 и 158 ЖК РФ, собственник помещения в МКД участвует в содержании общего имущества независимо от фактического пользования каждым его элементом.

Вместе с тем Постановление КС РФ № 5-П допускает учет объективных особенностей помещений при установлении размера обязательных платежей. Такая дифференциация должна быть обоснованной, соответствовать установленному порядку определения платы и не нарушать баланс интересов собственников.

Поэтому юридически значимы три обстоятельства:

Является ли ваше нежилое помещение частью того же МКД или самостоятельным объектом недвижимости.

Каким решением и по какому расчету установлен тариф, включающий обслуживание лифта.

Взимается ли плата за лифт в составе общей платы за содержание имущества либо отдельным платежом, не предусмотренным надлежащим образом утвержденным перечнем работ и услуг.

Если лифт включен в общее имущество МКД, а плата начисляется по законно установленному единому тарифу, отсутствие доступа к лифтовому холлу само по себе не освобождает от оплаты.

Но если УК начисляет отдельную плату сверх утвержденного тарифа либо неправильно применяет решения собственников, имеются основания требовать перерасчета.

Рекомендую запросить протокол общего собрания собственников, договор управления, смету расходов, расчет платы за обслуживание лифтов и техническую документацию на помещение.

Ситуация понятна: УК начисляет вам расходы на содержание лифта, хотя ваше нежилое помещение на первом этаже с отдельным входом и фактически не использует подъезд/лифтовые холлы.

Ключевой правовой ориентир — позиция Верховного Суда РФ (Определение от 22.07.2021 № 309-ЭС21-5387). Суд указал: при определении состава расходов собственника нежилого помещения подлежит оценке не только формальная обязанность участвовать в расходах на общее имущество, но и фактическое использование элементов общего имущества. Структура расходов может учитывать технические особенности и реальную возможность пользоваться общим имуществом.

Что это означает на практике:

1) Лифт относится к общему имуществу, и теоретически расходы могут распределяться между собственниками.

2) Но если технически/фактически вы не имеете доступа и использование лифта вами невозможно (нет выхода в зону лифта, нет доступа в лифтовые холлы, отдельный вход прямо с улицы), то УК не вправе ограничиваться общим формальным указанием «участвуйте во всех расходах».

3) Ваш аргумент — отсутствие фактического пользования лифтом и техническая невозможность его использования.

Что можно сделать:

- Запросить у УК основания начислений: расчёт, доли, обоснование включения именно лифта в состав подлежащих распределению расходов, документы по техническим характеристикам дома.

- Подготовить письменное требование (претензию) о пересчёте платежей и исключении расходов на лифт из начислений (либо перераспределении по правилам фактического использования).

- Если будет отказ — обжаловать действия УК и/или заявить соответствующее требование в суд.