Оспаривание сделки купли-продажи доли из-за права преимущественной покупки

Question

Добрый день! Ситуация следующая, мы приобрели 63/100 доли в комнате коммунальной квартиры по договору купли продажи в Москве (оформлен у нотариуса). Теперь выясняется, что вторая собственница подала на нашего продавца в суд, оспаривая, что не соблюдено её право преимущественной покупки, хотя первое уведомление от нотариуса она получила, а второе просто не забрала, комментируя это тем, что почтовое уведомление просто вытащили из ящика...
Сейчас я являюсь ответчиком в суде, второй собственник хочет оспорить сделку и лишить меня приобретенной доли. По суду она требует оформления договора купли-продажи в её пользу, так как она является первоочередным покупателем. Что необходимо предпринять в данной ситуации? Приобретённого жилья я лишаться не хочу, со своей стороны мы сделали всё в рамках закона. Какие у неё шансы выиграть суд?

Грачёв Георгий Владимирович · Accepted Answer

По статье 250 ГК РФ сособственник может оспорить сделку в течение трёх месяцев. Если нотариус направлял уведомление дважды, продавец формально соблюдил процедуру. Однако суд оценит доказательства извещения сособственника.

Вам необходимо представить доказательства надлежащего уведомления: почтовые квитанции, отчёт нотариуса, подтверждение отправки. Если сособственник уклонялся от получения, это играет в вашу пользу.

Шансы зависят от полноты доказательств уведомления. При надлежащем извещении суд откажет истцу. Привлеките юриста для участия в процессе и сбора документов от нотариуса.

Алекс И.И. · Answer

Здравствуйте. Ваша ситуация связана с преимущественным правом покупки доли в праве общей долевой собственности на комнату в коммунальной квартире. Согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий. Если участники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца (при продаже доли в праве на жилое помещение – в течение дня), продавец вправе продать ее любому лицу. В вашем случае продавец направил уведомление через нотариуса. Первое уведомление второй собственник получила, второе не забрала, ссылаясь на изъятие из почтового ящика. Однако, если уведомление было направлено заказным письмом или иным способом, подтверждающим отправку, считается, что обязанность продавца выполнена. Суд будет оценивать, было ли уведомление надлежащим. Если второе уведомление не было получено по вине самого собственника (например, она не явилась на почту), это может быть признано уклонением от получения, и преимущественное право может считаться нереализованным. Ваши действия: 1. Обеспечьте участие в суде с квалифицированным юристом. 2. Представьте доказательства надлежащего уведомления: копии уведомлений, почтовые квитанции, справки из почтового отделения. 3. Докажите, что второй собственник уклонялась от получения уведомления (например, показания свидетелей, что она намеренно не забирала письма). 4. Укажите, что вы действовали добросовестно, сделка прошла нотариальное удостоверение (нотариус обязан проверить соблюдение преимущественного права). Шансы второй собственницы на успех зависят от доказанности ненадлежащего уведомления. Если суд признает, что уведомление было направлено правильно, а второй собственник не проявил должной осмотрительности, иск будет отклонен. Однако, если суд сочтет уведомление ненадлежащим, сделка может быть признана недействительной, и долю придется вернуть. В таком случае вы можете взыскать с продавца уплаченные деньги и убытки. Кратко: ваша позиция сильна, если докажете факт уведомления. Рекомендую нанять юриста по недвижимости. Если у вас есть похожий вопрос, задайте его в форме ниже.

Исаева Елена Юрьевна · Answer

Добрый день, не вы первые кто сталкивался с такой ситуацией, на исковое заявление нужно грамотно составить возражения, которые и приобщить к материалам дела.
Исковое заявление на руках?

Хмельницкий Виталий Николаевич · Answer

Наталья, у вас есть шансы, направляйте в суд возражение по её иску в порядке ст. 149 ГПК РФ

Агинский Станислав Михайлович · Answer

Здравствуйте, так она получила первое уведомление от нотариуса и что, в срок не могла уложиться!? Второе уведомление уже было направлять необязательно. Судя по всей ситуации нечего ей не светит и пусть дурочку из себя не строит, что почтовый ящик ее вскрыли. Пишите возражение на её иск и указывайте на все эти факты.

Снытко Виталий Викторович · Answer

"Что необходимо предпринять в данной ситуации?" Обратиться с документами к квалифицированному юристу для защиты своих интересов. "Какие у неё шансы выиграть суд?" Это можно будет обсуждать при ознакомлении с иском и делом.

Голубь Екатерина Сергеевна · Answer

Добрый день

вытащили из ящика- звучит очень не убедительно. Как она будет это доказывать? 
Возьмите по трек номеру на сайте почты отчет о доставке оправления. 
Так же требуйте доказательств платежеспособности- имеются ли средства для выкупа доли по заявленной цене.

ГПК РФ

Злотникова Любовь Геннадьевна · Answer

Здравствуйте.
Закон не требует десять раз направлять уведомление. Достаточно одного. Она его получила. Дальше не имеет значения.
С уважением.

Працко Виталий Александрович · Answer

Оспаривание сделки купли-продажи доли из-за права преимущественной покупки возможно

Оспаривание сделки купли-продажи доли из-за права преимущественной покупки

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации (от 31.03.2026)

Похожие вопросы

Первый из друзей вышел из состава участников ООО посредством подачи заявления о выходе из

Оспаривание сделки продажи доли - шансы на успех и судебная практика.

Pravoobladateli других долей в общей долевой собственности на дом

Оспаривание преимущественного права покупки доли комнаты

Оспаривание сделки по продаже доли в ООО без соблюдения права преимущественной покупки

Оспаривание преимущественного права покупки при продаже доли в долевой собственности без уведомления

Как поступить, если участники долевой собственности отказываются от права преимущественной покупки при регистрации

Оспаривание сделки по нарушению права преимущественной покупки - имущественный характер и оценка

Оспаривание сделки и получение права преимущественной покупки

Признание недействительной сделки купли-продажи доли в квартире при нарушении права преимущественной покупки другого собственника.

Оспаривание сделки с третьим лицом после утраты права преимущественной покупки.

Ситуация такова: Готовы к оформление сделки купли продажи ДОЛИ в квартире-выкупаем по праву преимущественной покупки у содольщика.

Оспаривание сделки купли-продажи долей - могу ли я подать на тёщу и падчерицу в суд?

Уменьшение доли матери в праве собственности на землю из-за беременности

Возможность оспорить сделку продажи доли в приватизированной квартире при наличии права преимущественной покупки

Возможно ли оспорить сделку купли-продажи, т.к. на сколько я знаю у меня также было право преимущественной покупки?

Суд отклонил требования истца о недействительности сделки купли-продажи и преимущественном праве покупки доли жилой квартиры

Вопрос о возможности использования права преимущественной покупки доли при проведении аукциона на продажу имущества.

Существует ли срок давности для отказа от права преимущественной покупки доли в квартире?

Возможность продажи доли в приватизированной квартире при наличии зарегистрированного в ней взрослого сына без доли

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59