Как выделить доли детям после сноса ипотечной квартиры, купленной до брака?

Здравствуйте !

В данном Вашем случае, при предоставлении согласия на выдел доли несовершеннолетнему лицу в недвижимом имуществе, находящемся в залоге у банка, к примеру, будь то договор об ипотеке или ипотека в силу закона, упомянутая выше, необходимо до предоставления согласия на выдел доли представить в банк предварительное письменное согласие органов опеки и попечительства на приобретение доли несовершеннолетним с обременением в виде залога (ст.40 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Данное требование банков вытекает из взаимосвязи норм об обращении взыскания на предмет залога с нормами п. 1 ст. 28 (к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ).

Можно Вам "тупо"обратиться в МФЦ и выделить доли через них, поскольку квартира куплена до брака и нотариальное соглашение не нужно тогда. В противном случае, возможно, обратиться с иском в суд и решать в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

Рад был помочь!

Спокойно идти в МФЦ, соглашение туда подайте, не поможет- в суд обратитесь с иском и высудите доли - ст. 131, ст. 132 ГПК РФ

Просто МФЦ

Здравствуйте!

МФЦ (а точнее, Росреестр, куда МФЦ передает документы) не должен Вам отказать исключительно из-за смены адреса, так как новая квартира юридически является заменой старой на основании договора мены. Согласно Федеральному закону от 29.12.2006 № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей. Тот факт, что старого дома больше нет, не аннулирует права Ваших детей и Ваше право на доли. В соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса РФ, при изъятии жилого помещения в связи с признанием дома аварийным, собственнику предоставляется другое равноценное возмещение (в Вашем случае - договор мены). Судебная практика Верховного однозначно говорит о том, что обязательство по выделению долей автоматически переходит на новый объект недвижимости, полученный взамен аварийного.

————-

Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению или договоры, предусматривающие раздел совместно нажитого имущества супругов. Так как квартира куплена Вашим бывшим мужем до брака (в 2013 году), она по умолчанию является его личной собственностью, а не совместной. Кроме того, Вы уже в разводе, следовательно, Вы не делите совместное имущество супругов, а исполняете требование ФЗ № 256 о наделении долями по материнскому капиталу. Поэтому закон позволяет Вам оформить сделку в простой письменной форме.

————

Вам необходимо подготовить Соглашение о выделении долей в связи с использованием средств материнского (семейного) капитала. В нем отразите, что просите выделить Вам и Вашим детям доли в праве собственности на новую квартиру. Укажите всю хронологию: что просите учесть факт использования материнского капитала в 2016 году на погашение ипотеки за старую квартиру. Вы должны отразить в документе, что просите Росреестр зарегистрировать переход права на основании того, что новая квартира предоставлена по договору мены от 2022 года взамен старой квартиры, обремененной обязательством. Вы должны расписать размер долей. По закону доли выделяются пропорционально сумме материнского капитала (398 тысяч рублей). Вы должны указать, что просите разделить эту сумму на четверых (Вас, бывшего мужа и двоих детей), и высчитать эту долю в процентах или дробях от стоимости новой квартиры. Остальная часть квартиры останется в собственности Вашего бывшего мужа.

—————

Вам с бывшим мужем (и детьми, если им уже есть 14 лет) необходимо пойти в МФЦ, взяв с собой: Паспорта и свидетельства о рождении детей; Свидетельство о расторжении Вашего брака; Сертификат на материнский капитал и справку из СФР о перечислении средств; Договор мены от 2022 года; Старое нотариальное обязательство; Соглашение о выделении долей в 3-х экземплярах.

———-

Регистратор Росреестра может проявить излишнюю бюрократию и вынести уведомление о приостановке регистрации, сославшись на то, что объект изменился. В таком случае Вы должны составить исковое заявление в районный суд по месту нахождения квартиры. В иске Вы должны отразить, что просите суд признать за Вами и Вашими детьми право собственности на доли в новой квартире. Ваш бывший супруг в суде просто заявит, что полностью признает Ваш иск. Суд вынесет решение в Вашу пользу и с этим решением суда Вы без проблем зарегистрируете Ваши доли в МФЦ. Удачи!

Основная сложность в том, что обязательство по маткапиталу было «привязано» к старому адресу, а право собственности теперь зарегистрировано на новый.

1. Почему отказывают нотариусы

Они формалисты. Первый не прав: развод не отменяет обязательство по маткапиталу, так как доли должны быть выделены всем членам семьи, имевшим на них право в момент использования сертификата. Второй прав частично - объекта из документа физически не существует.

Ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ устанавливает обязанность оформить жилье, приобретенное с использованием маткапитала, в общую собственность родителей и детей.

2. Нужно идти в МФЦ

Совет второго нотариуса про МФЦ - самый подходящий. Поскольку квартира приобретена до брака, она является личной собственностью мужа. В этом случае выделение долей детям и вам (как созаемщику, члену семьи) может быть оформлено не через «соглашение о разделе общего имущества супругов» (которое требует нотариуса), а через простое письменное соглашение о выделении долей.

Ст. 36 СК РФ и ст. 256 ГК РФ подтверждают, что имущество, приобретенное до брака, является личной собственностью супруга.

3. Проблема смены адреса

МФЦ (а точнее, Росреестр) может отказать, если просто принести старое обязательство. Но по закону и судебной практике, если жилье было заменено на равноценное по программе переселения, обязательство по маткапиталу «переходит» на новую квартиру.

Поскольку произошла мена аварийного жилья на новое:

Ст. 32 ЖК РФ регулирует изъятие жилых помещений в аварийных домах. Согласно ей, при предоставлении другого жилья по договору мены, к новому объекту переходят все права и обременения, которые были у собственника.

Рекомендую:

Составьте Соглашение о выделении долей в простой письменной форме. В нём обязательно укажите цепочку событий:

Квартира №1 (старый адрес) была приобретена в ипотеку.

Часть долга погашена маткапиталом (№ сертификата).

Квартира №1 признана аварийной, по договору мены (укажите реквизиты договора 2022 года) получена Квартира №2 (новый адрес).

Настоящим соглашением собственник выделяет доли детям и бывшей жене во исполнение требований закона №256-ФЗ.

Определите размер долей. По закону вы обязаны выделить доли, эквивалентные сумме маткапитала. На четверых это примерно по 1/4 от 398 тысяч. В общей площади квартиры это будут небольшие доли, но вы можете выделить и больше (по 1/4 всей квартиры), если муж согласен.

Подайте документы в МФЦ. Вам понадобятся:

Паспорта, свидетельства о рождении детей, свидетельство о разводе.

Договор мены от 2022 года.

Нотариальное обязательство (оригинал).

Соглашение в ППФ (3-5 экземпляров).

Госпошлина (2000 руб., делится пропорционально на всех).

Если Росреестр выдаст приостановку

Если регистратор заупрямится из-за смены адреса, единственный путь - иск в суд о признании права собственности на доли. Бывший муж в суде признаёт иск, и на основании решения суда Росреестр зарегистрирует ваши доли в новой квартире.

П. 15(1) Правил (утв. ПП РФ от 12.12.2007 № 862) указывает на необходимость выделения долей в течение 6 месяцев после снятия обременения.

Срок исполнения обязательства наступил, и закон не запрещает исполнить его в отношении объекта-заместителя, если первоначальный объект утрачен по не зависящим от сторон обстоятельствам (снос дома).