Является ли сделка купли-продажи жилья мнимой, если деньги переданы наличными по расписке?

Нет, сама по себе замена безналичного расчёта на наличный не делает сделку мнимой, но может создать определенные правовые риски в некоторых случаях.

Мнимая сделка — это сделка, которую стороны совершили лишь «для вида», без реального намерения создать какие-либо правовые последствия. Проще говоря: они оформили договор, подписали акты, возможно, даже провели регистрацию, но на деле не собирались исполнять условия или требовать их исполнения. Ключевым моментом является расхождение между внешней формой (волеизъявлением) и внутренней волей участников. Это понятие закреплено в пункте 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ. Закон прямо раскрывает понятие такой сделки.

Сделка купли-продажи жилья, при которой в договоре указано одно условие передачи денег (перечисление на счет), а фактически деньги передаются наличными по расписке без свидетелей и нотариуса, не является автоматически мнимой, но может быть признана недействительной (например, притворной или несоответствующей закону) при определённых обстоятельствах. Основной риск — сложности с доказыванием факта передачи денег и возможные споры о действительности сделки.

Мнимая сделка — сделка, совершённая лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (ст. 170 ГК РФ).

Притворная сделка — сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку (ст. 170 ГК РФ).

Если стороны действительно намерены продать и купить жильё, а не имитируют сделку для вида, она не будет мнимой.

Если реальная передача денег происходит, но не так, как указано в договоре, возможны вопросы о притворности либо о нарушении условий сделки.

Гражданский кодекс РФ (ст. 160, 161, 550) требует соблюдения письменной формы договора купли-продажи недвижимости.

Закон не запрещает наличные расчёты между физическими лицами, если иное не предусмотрено договором или законом (ст. 861 ГК РФ). Однако при крупных суммах (свыше 600 тыс. руб.) возможны вопросы со стороны налоговых органов, а также риски, связанные с доказыванием передачи денег.

Расписка о получении денег может служить доказательством исполнения обязательств по оплате (ст. 408 ГК РФ), если нет сомнений в не подлинности.

Если в договоре указано, что деньги должны быть перечислены на счёт, а по факту передаются наличными, продавец может в дальнейшем оспаривать факт получения денег, поскольку отсутствуют банковские подтверждения.

Покупатель рискует, что продавец заявит о неполучении денег и потребует расторжения сделки или возврата квартиры.

Нет оснований признавать её мнимой.

НЕТ даже признаков мнимой сделки:

- существенным условием реального исполнения договора купли-продажи являются реальная оплата (не имеет значения каким способом: наличные, безналичные) и реальная передача имущества с государственной регистрацией перехода права собственности;

- важно, чтобы у покупателя на случай возникновения спора на руках осталась копия расписки и подтверждение наличия той суммы денег, которая была передана продавцу.

Ну а почему Вы считаете, что деньги должны передаваться именно при свидетелях или нотариусе? Где это написано, в каком законе?

Так вообще пока усматривается нарушение оговоренного сторонами порядка оплаты, однако же стороны могли передоговориться. Если претензий по оплате у продавца нет, то в чем проблема?

Нужно в целом изучать ситуацию: передано ли имущество, въехал ли покупатель в квартиру или иное имущество, стал ли использовать, платить ЖКУ и т.д.