Могут ли покупатели доли въехать в квартиру с прописанной матерью?

Да, те, кому сын продаст свою долю, получат право въехать и жить в квартире, так как станут полноправными собственниками этой части жилья. Однако на практике этот процесс имеет важные юридические нюансы. Согласно законодательству РФ (ст. 209, 247 Гражданского кодекса РФ), вот главные нюансы этой ситуации: Право собственности выше прописки: Регистрация по месту жительства («прописка») сама по себе не является правом собственности. Мать, которая просто прописана в квартире, не может запретить законным владельцам долей пользоваться своим имуществом. Право на въезд: Новые собственники купили долю. Они имеют полное право вселиться в квартиру и жить в ней. Согласие прописанных там людей (не являющихся собственниками этой доли) им не требуется. Отказ в доступе: Если мать или другие жильцы не пускают новых хозяев в квартиру, меняют замки или чинят препятствия, покупатели могут обратиться в полицию или подать иск в суд об устранении препятствий в пользовании жильем и вселении (ст. 304 ГК РФ).

Здравствуйте. Продажа доли в квартире и возможность вселения покупателя

Может ли сын продать свою долю постороннему лицу

Если сын является собственником доли, он вправе продать ее постороннему лицу. После государственной регистрации перехода права покупатель становится таким же сособственником квартиры, как и остальные владельцы.

Однако покупка доли не означает автоматического получения конкретной комнаты и не дает покупателю права занять любую часть квартиры по своему выбору.

Преимущественное право матери на покупку

Если мать также является собственником доли, сначала необходимо соблюсти ее преимущественное право покупки.

Сын должен письменно предложить матери приобрести долю по той же цене и на тех же условиях, на которых он намерен продать ее постороннему лицу. Если мать:

- не приобретет долю в течение месяца с момента надлежащего извещения;

- либо письменно откажется от покупки,

долю можно продать другому лицу. Это предусмотрено ст. 250 ГК РФ www.consultant.ru.

Если преимущественное право было нарушено, другой сособственник вправе в течение трех месяцев обратиться в суд и потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

Нужно ли удостоверять сделку у нотариуса

Продажа отдельной доли в праве собственности на недвижимость, если законом не предусмотрено исключение, подлежит нотариальному удостоверению.

Это следует из ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ www.consultant.ru.

После государственной регистрации перехода права покупатель становится собственником приобретенной доли.

Может ли покупатель просто въехать в квартиру

Вопрос проживания регулируется ст. 247 ГК РФ www.consultant.ru.

Владение и пользование квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех собственников. Если договориться не удается, порядок пользования может установить суд.

Каждый сособственник вправе требовать предоставления ему в пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

Поэтому утверждение, что покупатель доли «сможет просто въехать», является слишком категоричным.

Как собственник покупатель получает право пользоваться квартирой и может требовать предоставить ему доступ. Но, например, доля 1/4 квартиры не означает автоматически право на конкретную комнату площадью 1/4 квартиры.

До заключения соглашения или вынесения судебного решения отдельная комната за покупателем автоматически не закрепляется. При отсутствии соглашения порядок пользования квартирой может определить суд. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 за 2018 год www.consultant.ru.

Что делать, если мать не дает ключи и не допускает покупателя

Если мать отказывается передавать новому собственнику ключи и не допускает его в квартиру, покупатель может обратиться в суд с требованиями:

- об устранении препятствий в пользовании квартирой;

- о вселении;

- об определении порядка пользования квартирой.

Но возможность фактического вселения зависит от конкретных обстоятельств:

- количества и площади комнат;

- наличия изолированных комнат;

- размера долей собственников;

- сложившегося порядка проживания;

- возможности совместного пользования квартирой без нарушения прав других собственников.

Это следует из общего правила ст. 247 ГК РФ www.consultant.ru.

Примеры в зависимости от размера доли и квартиры

Если речь идет о двухкомнатной квартире и покупателю принадлежит 1/2, возможность определить ему отдельную комнату значительно выше.

Если же приобретается 1/20 доли в однокомнатной квартире, право собственности у покупателя возникнет, но возможность использовать квартиру именно для проживания может оказаться спорной.

Право собственности на долю не означает, что суд обязан предоставить собственнику помещение, существенно превышающее размер его доли или нарушающее права другого сособственника.

Может ли суд прекратить право на незначительную долю

При наличии предусмотренных законом обстоятельств суд может рассмотреть вопрос о прекращении права собственности на незначительную долю с выплатой ее стоимости.

Для этого учитываются:

- незначительность доли;

- невозможность ее реального выделения;

- отсутствие существенного интереса собственника в использовании общего имущества.

Это предусмотрено п. 4 ст. 252 ГК РФ www.consultant.ru.

Само по себе небольшое значение доли не означает автоматического выкупа. Все обстоятельства оценивает суд.

Может ли покупатель поселить других лиц

Покупатель доли и лица, которых он захочет поселить вместе с собой, — это разные вопросы.

Покупатель приобретает собственное право собственности на долю. Но его супруг, совершеннолетние родственники, знакомые или наниматели собственниками квартиры от этого не становятся.

Возможность вселения таких лиц в квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, оценивается отдельно с учетом:

- прав остальных сособственников;

- размера доли покупателя;

- установленного порядка пользования квартирой;

- фактических условий проживания.

Ограничение по площади долей

Имеет значение и размер продаваемой доли. Закон запрещает совершать действия, в результате которых возникают доли в жилом помещении и на каждого сособственника приходится менее шести квадратных метров общей площади, кроме прямо предусмотренных законом случаев.

Поэтому продажа уже существующей доли одному покупателю и дробление этой доли между несколькими покупателями требуют разной правовой оценки.

Ограничение установлено ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ www.consultant.ru.

Важно различать собственность и регистрацию

Фраза «мать прописана в квартире» еще не означает, что у нее есть доля в праве собственности.

Если мать является собственником оставшейся доли, у нее есть:

- преимущественное право покупки;

- право участвовать в определении порядка пользования квартирой;

- все остальные права сособственника.

Если мать только зарегистрирована в квартире, но собственником не является, ее правовое положение и возможность препятствовать продаже будут другими.

Какие сведения нужны для точного ответа

Для оценки ситуации необходимо знать:

1. Какая доля принадлежит сыну по данным ЕГРН?

2. Какая доля принадлежит матери?

3. Сколько комнат в квартире?

4. Какова общая площадь квартиры?

5. Кто фактически проживает в квартире и какой порядок пользования сложился?

От этих обстоятельств зависит, сможет ли посторонний покупатель реально добиться вселения и проживания в квартире, а также какие меры мать может предпринять до продажи доли.

Продажа доли только с соблюдением ст 250 ГК РФ и при этом ст 247 ГК РФ не отменена

Да, это безусловное право собственника (ст. 247 ГК РФ). Но есть некоторые исключения, например если квартира однокомнатная, в которой очевидно невозможно проживание лиц разного пола, не являющихся членами одной семьи, в спорной квартире сложился порядок пользования, при котором длительное время квартира находится в фактическом пользовании семьи первого собственника, между сторонами имеются конфликтные отношения

Для личной консультации (обсуждения условий работы) пишите/звоните мне по номеру +7 961 066 75 84 (Макс, Ватсап).

С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.

Теоретически могут, но только с вашего согласия или через суд со сложным порядком пользования, а на практике при конфликте с матерью — почти невозможно.

📌 ВАЖНО!

═══════════════════════════════════════

В личных сообщениях:

• индивидуальная консультация с полным разбором ситуации;

• составление юридических документов (заявления, жалобы, иски, претензии);

• проверка и правовой анализ договоров.

Стоимость и объем работы — по согласованию в переписке.

═══════════════════════════════════════

📩 Пишите.

Право нового собственника на вселение Если сделка купли-продажи состоялась, новый владелец доли становится полноправным собственником. Согласно статье 209 ГК РФ, собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Может ли он вселиться? Да, новый собственник имеет законное право вселиться в квартиру и проживать в ней.

Нужно ли согласие матери? Нет, согласие другого собственника (матери) на вселение нового собственника не требуется, так как он владеет частью квартиры на праве собственности.

Порядок пользования: Если собственники не могут договориться, кто в какой комнате живет, они могут определить порядок пользования жилым помещением через суд. Суд учитывает размер долей и сложившийся порядок пользования. Часто, если доля маленькая суд может отказать в выделении конкретной комнаты, если площадь не позволяет.

Прописка (регистрация): Новый собственник имеет право зарегистрироваться в квартире по месту жительства без согласия других собственников.

Если квартира однокомнатная то въехать Они не имеют права и вселить их даже по суду нельзя будет.

Так как нельзя будет определить порядок пользования в порядке статьи 247 ГК РФ.

Также Всё зависит от размера долей