Как принудительно выкупить долю у не проживающего собственника?

Согласно статье 252 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Важно, что абзац второй пункта 4 статьи 252 ГК РФ предусматривает возможность принудительного выкупа доли, если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. В этом случае суд может обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, даже при отсутствии согласия этого собственника.

В вашей ситуации, пожилой возраст собственницы, ее проживание у детей ввиду необходимости ухода, а также тот факт, что она не проживает в квартире более 5 лет, могут свидетельствовать об отсутствии существенного интереса в использовании общего имущества. Однако, суд будет оценивать все обстоятельства в совокупности.

Что касается капитального ремонта, который вы провели без согласия второго собственника, то в соответствии со статьей 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Если ремонт был произведен без согласия, требовать от второго собственника оплаты его доли в стоимости ремонта может быть затруднительно, если только не будет доказано, что ремонт был необходим для сохранения имущества и не мог быть отложен. Однако, сам факт проведения ремонта и его состояние до ремонта могут быть учтены судом при оценке существенности интереса второго собственника в использовании данного помещения.

Предложение о выкупе доли наличными у нотариуса, а также завышенная цена, которую вы назвали, могут быть представлены суду как доказательство недобросовестности или необоснованности требований второго собственника.

Здравствуйте, Дарья Николаевна.

Согласно п. 252 ГК РФ, св судебном порядке можно выкупить долю если :

доля собственника незначительна. Это субъективная оценка, которая зависит от конкретных обстоятельств дела. В судебной практике встречаются случаи, когда 1/3 доля признавалась незначительной.

Выделить долю в натуре невозможно. Это означает, что нельзя предоставить собственнику изолированное жилое помещение, соразмерное его доле, с отдельным входом, санузлом и т. д.. В городской квартире такое часто технически неосуществимо.

Собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Суд оценивает это на основании совокупности доказательств, подтверждающих, в частности, возраст, состояние здоровья, профессиональную деятельность, наличие детей, других членов семьи (в том числе нетрудоспособных) и т. д..

В вашем случае можно аргументировать отсутствие интереса ответчика в использовании доли тем, что она не проживает в квартире более 5 лет, не пользуется жилым помещением по назначению, не осуществляет уход за ним и не участвует в расходах на содержание имущества (кроме оплаты коммунальных услуг). Тот факт, что она зарегистрирована по этому адресу, не отменяет необходимости доказать отсутствие интереса в фактическом использовании.

Желательно, чтобы имела ещё место жительства.

У меня был судебный опыт по вашему вопросу.

Шансы у вас есть.

Если капитальный ремонт был необходим, то также можно взыскать соразмерную долю стоимости ремонта.

С уважением.

Принудительный выкуп доли возможен только в судебном порядке на основании статьи 252 Гражданского кодекса РФ. Суд может обязать вас выплатить компенсацию за долю другого собственника при одновременном наличии трех условий: доля является незначительной, ее нельзя реально выделить в натуре в виде изолированной комнаты, и собственник этой доли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества .

Судебная практика исходит из того, что незначительность доли определяется не арифметическим размером, а возможностью ее использования по назначению. Если на долю приходится 12 квадратных метров, это превышает санитарную норму (в районах Крайнего Севера норма предоставления составляет 12 кв. м на человека), что существенно снижает вероятность признания ее незначительной. Суды оценивают фактическую возможность проживания: при площади комнаты 12 кв. м выдел в натуре технически возможен, если помещение изолировано, что делает принудительный выкуп маловероятным. В судебной практике встречаются решения о принудительном выкупе долей размером 7,52 кв. м при невозможности выдела и отсутствии интереса собственника к использованию имущества , но 12 кв. м находится на границе, где суды чаще отказывают в иске.

Факт неиспользования доли более пяти лет и проживание собственника у детей не являются безусловным основанием для выкупа. Регулярная оплата коммунальных платежей свидетельствует о сохранении интереса к имуществу, даже при отсутствии физического проживания. Пожилой возраст собственника (75 лет) и нуждаемость в уходе суд может расценить как обстоятельство, делающее ее интерес к доле существенным — как к возможности вернуться в жилье или передать его по наследству.

Проведенный вами капитальный ремонт без согласия второго собственника не создает преимуществ в споре о выкупе доли. Требование о компенсации половины стоимости ремонта — это отдельный иск о неосновательном обогащении или улучшении общего имущества, который не связан с принудительным выкупом. Отказ соседки оплачивать ремонт не доказывает отсутствие у нее интереса к доле.

Для инициирования процедуры принудительного выкупа вам необходимо подать исковое заявление в районный суд по месту нахождения недвижимости (статья 30 Гражданского процессуального кодекса РФ) . В иске следует указать, что доля не может быть выделена в натуре без несоразмерного ущерба имуществу, и соседка не имеет существенного интереса в использовании жилого помещения. Однако при площади доли 12 кв. м и отсутствии у нее другого жилья в собственности, вероятность удовлетворения иска оценивается как низкая.

Если принудительный выкуп невозможен, используйте механизм преимущественной покупки. Соседка вправе продать долю любому лицу, но обязана сначала предложить вам выкупить ее по цене, указанной в уведомлении. При нарушении этого права вы можете в течение трех месяцев потребовать в суде перевода на себя прав покупателя (статья 250 Гражданского кодекса РФ) . Для этого необходимо отслеживать публичные предложения о продаже доли и иметь средства для выкупа на депозите суда.