Как вернуть аванс по предварительному договору, если основной не заключили?

Здравствуйте!

В соответствии со ст. 429 ГК РФ предварительный договор обязывает стороны заключить в будущем основной договор на согласованных условиях. Если продавец не может исполнить свои обязательства в отношении выбранного участка и согласованного проекта дома, он не вправе в одностороннем порядке навязывать вам другой объект по более высокой цене.

При этом важно установить, как именно в договоре обозначены внесенные 300 000 рублей: аванс, задаток или обеспечительный платеж. Если это аванс, по общему правилу он подлежит возврату при прекращении договорных отношений и отсутствии оснований для его удержания. Если сумма оформлена как задаток, применяются специальные правила ст. 380–381 ГК РФ, и последствия могут быть иными.

Что рекомендую сделать для возврата денег без суда:

1. Направить продавцу письменное требование о возврате 300 000 рублей с указанием реквизитов для перечисления и разумного срока исполнения.

2. Зафиксировать, что вы не согласны на замену участка и дома, поскольку новые предложения отличаются от согласованных условий, в том числе по цене.

3. Попросить продавца письменно указать причины, по которым он не может исполнить первоначальные договоренности.

4. Не подписывать в офисе соглашения о расторжении, отказе от претензий или удержании части суммы, пока не проверите их содержание.

Если продавец не вернет деньги добровольно, возможность взыскания будет зависеть от текста договора, доказательств оплаты и причин, по которым основной договор не был заключен. В судебном порядке при наличии оснований можно также заявить требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ.

В вашей ситуации закон и судебная практика на вашей стороне. Поскольку продавец (застройщик) не может выполнить условия предварительного договора — предоставить именно тот участок и построить именно тот согласованный проект дома — он допустил существенное нарушение.

Предложение других участков и домов, особенно по цене на 20% выше, является не просто альтернативой, а попыткой навязать вам новые условия, на которые вы не давали согласия. Это дает вам право требовать возврата аванса.

Правовое обоснование

Предварительный договор (ст. 429 ГК РФ). По этому документу стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи на условиях, которые в нем прописаны. Если в предварительном договоре четко зафиксированы кадастровый номер участка и конкретные параметры дома (включая ваши правки по планировке), застройщик обязан предоставить именно их.

Аванс (ст. 487 ГК РФ). В отличие от задатка, аванс — это просто предоплата. Если сделка не состоялась (неважно, по чьей вине), аванс подлежит возврату в полном объеме. Никаких штрафных санкций за его невозврат законом не предусмотрено.

Отказ от исполнения (ст. 328 ГК РФ). Поскольку продавец не может передать вам согласованный объект в установленный срок, вы имеете право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денег.

Сроки. Если в предварительном договоре указан срок, до которого должен быть заключен основной договор, и он истек (или очевидно, что не будет соблюден), обязательства по предварительному договору прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Если срок не указан, он считается равным одному году с момента подписания.

Что нужно проверить в вашем договоре прямо сейчас

Прежде чем переходить к активным действиям, внимательно перечитайте текст предварительного договора:

Термин платежа. Убедитесь, что в договоре деньги названы именно «авансом», а не «задатком». Если это задаток (ст. 380–381 ГК РФ) и вы отказываетесь от сделки без законных оснований, он остается у продавца. Но если продавец нарушает условия (не может построить дом на согласованном участке), даже задаток должен быть возвращен вам в двойном размере.

Срок заключения основного договора. Указана ли конкретная дата? Что прописано в разделе про форс-мажор или односторонний отказ?

Условия возврата. Нет ли в тексте пунктов о том, что аванс удерживается как штраф за ваш отказ? Если вы отказываетесь из-за невозможности продавца выполнить условия, такие пункты можно оспорить как ущемляющие права потребителя.

Статус застройщика. Является ли продавец физическим лицом, ИП или юридическим лицом? Это определит, сможете ли вы дополнительно использовать Закон «О защите прав потребителей» (ЗоЗПП).

Пошаговый план действий

Шаг 1. Досудебная претензия (обязательный этап) Устного сообщения продавцу недостаточно. Вам нужно направить официальную письменную претензию.

Способ отправки: Почтой России заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении на юридический адрес застройщика (указан в договоре). Сохраните квитанцию и опись. Также можно вручить лично в офисе под подпись на вашем экземпляре (попросите поставить дату, подпись, расшифровку и печать организации).

Срок ответа: Если в договоре не указан срок ответа на претензию, по закону он составляет 10 дней (особенно если вы ссылаетесь на ЗоЗПП) или «разумный срок» (обычно до 30 дней по ст. 452 ГК РФ).

Что написать в тексте:

Укажите реквизиты предварительного договора (дата, номер).

Четко опишите обязательство продавца: предоставить участок (адрес/кадастровый номер) и построить дом по согласованному проекту.

Укажите на нарушение: «Вами предложены иные участки и проекты, что не является исполнением условий договора. Согласия на изменение цены и объекта я не давал».

Сделайте ссылку на п. 6 ст. 429 ГК РФ (прекращение обязательств по предварительному договору в связи с невозможностью исполнения или истечением срока) и ст. 487 ГК РФ.

Потребуйте: «Требую вернуть уплаченный аванс в размере 300 000 рублей в течение 10 рабочих дней с момента получения данной претензии».

Укажите ваши банковские реквизиты для возврата.

Напишите: «В случае отказа или неполучения ответа в установленный срок буду вынужден обратиться в суд с отнесением на вас всех судебных расходов, процентов за пользование чужими денежными средствами и, при наличии оснований, штрафа по Закону о защите прав потребителей».

Шаг 2. Фиксация доказательств Соберите все документы: копию предварительного договора, платежное поручение или чек на 300 т.р., ваше предварительное одобрение ипотеки (оно доказывает вашу добросовестность и готовность исполнять договор), скриншоты или письма с предложениями других участков и новых цен. Если были переписки в мессенджерах, где продавец признает проблемы с участком, их стоит сохранить и при необходимости заверить у нотариуса.

Шаг 3. Жалоба в банк (если применимо) Если аванс платился банковской картой, вы можете попробовать запустить процедуру чарджбэка (опротестования операции) в своем банке. Укажите основание: «Товар/услуга не предоставлены, контрагент не исполняет обязательства». Успех не гарантирован, но это бесплатная возможность.

Шаг 4. Обращение к финансовому уполномоченному (омбудсмену) Если застройщик является юридическим лицом и оказывает услуги потребителям, с 2021 года перед судом вы обязаны обратиться к финансовому уполномоченному. Это бесплатно и часто быстрее суда (рассмотрение занимает до 15–30 дней). Если застройщик — просто физлицо, этот шаг пропускается.

Шаг 5. Суд Если претензия проигнорирована или получен отказ, подается исковое заявление. Вы можете требовать:

Возврат аванса — 300 000 рублей.

Проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Они начисляются со дня, когда аванс должен был быть возвращен (например, на 11-й день после получения претензии), по ключевой ставке ЦБ РФ. На текущий момент это около 16% годовых.

Если на отношения распространяется Закон «О защите прав потребителей» (ЗоЗПП, а это вероятно, если вы покупаете для личных нужд у застройщика-юрлица): штраф в размере 50% от присужденной суммы за отказ добровольно удовлетворить требования, а также компенсацию морального вреда.

Судебные расходы (оплата юриста, нотариуса, госпошлина).

Здравствуйте, Александр. Застройщик обязан вернуть вам внесенный аванс в размере 300 000 рублей в полном объеме, а его попытка в одностороннем порядке заменить согласованный земельный участок и проект дома на другие объекты с удорожанием на 20 процентов нарушает условия предварительного договора.

По пунктам 1 и 3 статьи 429, а также статьям 309 и 310 Гражданского кодекса РФ стороны обязаны заключить основной договор строго на тех условиях о предмете и цене, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Поскольку сумма 300 000 рублей внесена в качестве аванса, а основной договор не заключен по причинам, зависящим от продавца (проблемы с участком и застройкой), правовое основание для удержания ваших денег отпало, и они подлежат возврату как неосновательное обогащение по пункту 1 статьи 1102 и пункту 3 статьи 487 ГК РФ.

Если продавец является юридическим лицом или ИП, к спору также применяется Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Конечной инстанцией любого подобного спора выступает суд, и здесь на вашей стороне разъяснения пунктов 23, 26 и 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49, а также Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17. Все суды общей юрисдикции обязаны руководствоваться данной правовой позицией Верховного Суда РФ, согласно которой аванс не является задатком и при незаключении основного договора возвращается покупателю полностью, а при уклонении продавца на сумму аванса начисляются проценты по статье 395 ГК РФ и потребительский штраф в размере 50 процентов от присужденной суммы.

Ехать в офис без письменной претензии рискованно: менеджеры застройщика обычно вызывают покупателя, чтобы подписать расторжение по инициативе клиента с удержанием штрафа за разработку проекта планировки либо перенести аванс на дорогой участок.

Чтобы вернуть 300 000 рублей до суда, нужно вручить продавцу под отметку на вашем экземпляре (или направить ценным письмом с описью) досудебную претензию о возврате денег на реквизиты в десятидневный срок с расчетом процентов по статье 395 ГК РФ и штрафа в 150 000 рублей.

Какой срок заключения основного договора указан в вашем предварительном договоре и есть ли там условие об удержании части суммы за подготовку проекта дома?

Здравствуйте!

Ситуация неприятная, но у вас есть реальные шансы вернуть аванс. Я бы оценил их как высокие с учетом изучения текста Вашего договора. Давайте разберу по пунктам, чтобы вы понимали, на что опираться в переговорах и что делать дальше.

Почему шансы хорошие

По закону (в частности, по ст. 1102 ГК РФ) аванс ( а именно там предусмотрено в Вашем договоре) — это предоплата. Если сделка не состоялась, а продавец не предоставил встречное исполнение (не построил дом, не передал участок), у него нет законных оснований удерживать деньги. В вашем случае продавец сам инициировал изменение условий: предложил другие участки и дома, причём по более высокой цене. Это показывает: изначальные договорённости он фактически пересмотрел. Вы от новых условий отказались — это не равно отказу от сделки вообще, это отказ от изменённых условий. А раз основной договор так и не заключили на исходных условиях, обязательство, под которое вносился аванс, прекратилось. Следовательно, у продавца возникает неосновательное обогащение, и деньги нужно вернуть.

Что может осложнить дело

Главный риск — текст самого предварительного договора.

Есть ли пункт о штрафных санкциях за отказ от сделки со стороны покупателя? Если бы были, то суд мог б ы прийти к выводу, что вы отказались без веской причины (а продавец докажет, что действовал добросовестно), это может стать аргументом против вас.

Как сформулировано условие о цене. Если в договоре жёстко зафиксирована цена ( а она у Вас зафиксирована) , а продавец в одностороннем порядке её повысил — это сильный аргумент в вашу пользу. У Вас в п. 2.1 указано, что "Цена окончательная и изменению не подлежит."

Но если бы там была оговорка, что цена может корректироваться при определённых обстоятельствах (например, при изменении кадастровой стоимости), то продавцу было бы проще отбиться.

срок для заключения основного договора. Если срок истёк, а стороны не проявили инициативу — это тоже основание для возврата аванса.

Как действовать, чтобы избежать суда

Вы правильно сделали, что сообщили продавцу о желании вернуть деньги. Теперь советую оформить это официально: направьте ему письменную претензию (можно заказным письмом с описью вложения или в электронном виде, если это предусмотрено договором). В претензии чётко изложите суть: какие условия нарушены, почему вы считаете, что аванс подлежит возврату, и установите срок для возврата (например, 10 дней). Часто сам факт официальной претензии побуждает сторону пойти на диалог и решить вопрос мирно.

Если продавец после претензии всё равно отказывается — тогда уже имеет смысл обращаться в суд. Там вы сможете, помимо возврата суммы, потребовать проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) за период, пока деньги незаконно удерживались.

Итог

При отсутствии в договоре особых штрафных условий ваши шансы на возврат высоки. Не тяните: зафиксируйте свою позицию письменно и параллельно проконсультируйтесь с юристом — это самый надёжный путь. Удачи в решении вопроса!

Выбирайте сами лучший ответ!

Шансы вернуть аванс высокие. Если в предварительном договоре сумма прямо названа «авансом», она подлежит возврату в полном объёме независимо от того, по чьей вине не заключён основной договор (п. 3 ст. 380, ст. 487, п. 6 ст. 429 ГК РФ; ст. 1102 ГК РФ). Предложение продавца других участков по более высокой цене — это фактический отказ от согласованных условий, что усиливает вашу позицию.

Что делать:

1. Направьте продавцу письменную претензию с требованием вернуть 300 000 руб. в срок 10 дней (почтой с описью вложения).

2. Приложите копию предварительного договора и платёжный документ.

3. При отказе — иск в суд о взыскании неосновательного обогащения и процентов по ст. 395 ГК РФ (срок исковой давности — 3 года).

Если потребуется составить процессуальные документы с учётом данных рекомендаций — обращайтесь.

+7-918-363-83-08 Мах, Telegram, Whats'App

Да уж...

Здравствуйте!

Смотрите, шансы вернуть Ваш аванс в размере 300 000 рублей без обращения в суд очень высокие, близки к 100%.

Продавец не имеет ни одного законного основания удерживать эти денежные средства.

На сегодняшний день срок заключения основного договора, установленный в п. 1.3 Вашего Договора до 01.09.2026 г. уже истёк.

Ни одна из сторон до этой даты основной договор не заключила и не направила другой стороне официальное предложение его заключить.

Правовой анализ договора и норм права

1. Прекращение обязательств по предварительному договору

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как это работает в Вашем случае:

Срок был установлен до 01.09.2026 г..

Поскольку этот день прошёл, а основной договор не подписан и официальных предложений, нотариальных или заказным письмом, не поступало, Ваш предварительный договор юридически прекратил своё действие 2 сентября 2026 года.

Больше стороны ничего друг другу не должны.

2. Почему пункт 2.3 договора об удержании аванса больше не работает?

В п. 2.3 Договора указано, что в случае отказа Покупателя от сделки аванс остается у Продавца.

Однако:

Во-первых, Вы не отказываетесь от сделки, обязательства прекратились автоматически в силу закона согласно ст. 429 ГК РФ из-за истечения срока.

Во-вторых, в силу п. 4 ст. 1102 ГК РФ и сложившейся судебной практики, включая Обзоры судебной практики Верховного Суда РФ, деньги, полученные продавцом в качестве аванса, в случае незаключения основного договора признаются неосновательным обогащением и подлежат возврату.

Продавец не может удерживать аванс за неполученный товар (дом и участок).

3. Попытка изменения цены на 20%

Продавец нарушает условия п. 2.1 Договора, где зафиксировано:

«Цена окончательная и изменению не подлежит».

Вы не обязаны соглашаться на новые участки и удорожание объекта.

Любые устные предложения застройщика приехать в офис и «договориться на другой объект» это попытка удержать Вас, как клиента.

Что будет, если застройщик откажется возвращать деньги?

Если застройщик продолжит затягивать возврат, закон позволяет Вам применить к немуфинансовые санкции:

1. Проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ):

На сумму аванса (300 000 руб.) начинают начисляться проценты со дня, следующего за днем прекращения договора, то есть с 02.09.2026 г. и по день фактического возврата денег.

2. Закон о защите прав потребителей (ЗЗПП):

Поскольку Ваш продавец является застройщиком (юридическим лицом или ИП), а Вы покупаете дом для личных нужд, Ваши отношения регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей» № 2300-1.

Если дело дойдет до суда, с застройщика будет взыскан штраф в размере 50% от суммы аванса за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя, а также компенсация морального вреда.

Застройщики это прекрасно знают и до суда такие очевидные дела стараются не доводить.

Пошаговый алгоритм действий (как вернуть деньги без суда)

1) Визит в офис (с осторожностью)

Вы можете поехать в офис, как они просят, но исключительно с одной целью подать или подписать документы на возврат.

Важно:

Категорически не подписывайте никаких дополнительных соглашений о переносе сроков договора, об изменении цены, о замене земельного участка или расторжении договора по вашему желанию с удержанием штрафа.

Если Вам предложат написать заявление на возврат, пишите с формулировкой:

«В связи с прекращением обязательств по Предварительному договору от 21.03.2026 г. на основании ч. 6 ст. 429 ГК РФ, прошу вернуть сумму внесенного аванса в размере 300 000 рублей по указанным реквизитам...».

2) Направление официальной досудебной претензии

Если в офисе Вам откажут или начнут кормить «завтраками», не тратьте время.

В соответствии с п. 5.2 Вашего Договора, Вам необходимо зафиксировать отправку досудебной претензии.

Составьте письменную претензию на имя руководителя компании-продавца.

Укажите в ней:

«Срок заключения основного договора истек 01.09.2026 г. Обязательства прекращены в силу ч. 6 ст. 429 ГК РФ. Удерживаемая вами сумма 300 000 рублей является неосновательным обогащением (ст. 1102 ГК РФ). Требую вернуть денежные средства в течение 10 дней. В противном случае я буду вынужден обратиться в суд с требованием о взыскании аванса, процентов по ст. 395 ГК РФ, а также штрафа в размере 50% по Закону о защите прав потребителей».

Отправьте претензию Почтой России заказным письмом с описью вложения на юридический адрес застройщика.

Дополнительно:

На основании п. 6.3 Вашего Договора, продублируйте текст претензии и фото подписанного бланка в мессенджер (WhatsApp/Telegram), указав, что оригинал отправлен почтой.

Это имеет официальную юридическую силу по Вашему соглашению.

Как правило, после получения такой грамотно составленной претензии с упоминанием 50%-го штрафа по ЗПП, застройщики возвращают аванс в течение нескольких дней.

⚖️ С уважением, юрист Кочетков А.В.

✅ Помогаю разобраться в сложных правовых ситуациях и найти решение, которое реально сработает.

👉 Узнать больше обо мне, ознакомиться с моим рейтингом и отзывами можете по ссылке: www.9111.ru/id-lex_et_vita/

📱 по телефону: +7 (953) 188-90-84 (Макс, Telegram, VK);

📝 по e-mail: lex_et_vita@mail.ru

⭐ Готов также ответить на все Ваши вопросы в личных сообщениях.

Александр, в приложенном договоре есть конкретные основания требовать возврата 300 000 рублей. Но обещать, что продавец вернёт их без суда, нельзя. В офис можно прийти для переговоров; перед этим лучше направить письменную претензию.

Я прочитал приложенный обезличенный договор от 21.03.2026. Для Вашей ситуации важны следующие условия.

1. По п. 1.3 основной договор должен был быть заключён не позднее 01.09.2026. На сегодня этот срок уже прошёл. По п. 2.1 цена составляет 9 млн рублей, она окончательная и изменению не подлежит. Поэтому предложение другого участка и дома с доплатой 20% не является исполнением первоначальной договорённости. Соглашаться на такую замену Вы не обязаны.

2. Пункт 2.3 действительно предусматривает удержание аванса при отказе покупателя, но прямо делает исключение для нарушения продавцом срока заключения основного договора и согласованной комплектации дома. Поэтому продавцу недостаточно сослаться на одну фразу «аванс не возвращается». Существенно, кто и почему не вышел на согласованную сделку к 1 сентября. По Вашему описанию причина связана с невозможностью продавца предоставить первоначальный объект; это нужно подтвердить перепиской. Сама расписка, о которой Вы написали в уточнении, дополнительно подтверждает назначение платежа; её текст к вопросу не приложен.

3. Проверьте, направлял ли кто-либо до 01.09.2026 предложение заключить основной договор именно на согласованных условиях, продлевался ли срок. Если основной договор не заключён и ни одна сторона своевременно не предпринимала действий к его заключению, обязательство заключить его прекращается: п. 6 ст. 429 ГК РФ, пп. 27–28 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49. Если такое предложение было, вывод об автоматическом прекращении только из-за даты делать нельзя. Официальный текст разъяснения ВС: https://www.vsrf.ru/files/27530/

При прекращении основания для удержания платежа возвращается неосвоенный аванс по правилам ст. 1102 ГК РФ; при просрочке денежного возврата возможны проценты по ст. 395 и п. 2 ст. 1107 ГК РФ. Это не означает автоматического возврата в двойном размере. Разъяснение прокуратуры о возврате аванса и процентах: epp.genproc.gov.ru

Практически в претензии укажите дату договора, оплату 300 000 рублей, согласованный объект, истечение срока 01.09.2026 и отсутствие согласия на замену объекта и повышение цены. Потребуйте вернуть деньги на Ваш счёт, например в течение 7 календарных дней после получения претензии, и предложите письменно оформить прекращение отношений и возврат. Это предложенный срок для добровольного урегулирования, а не универсальный «срок ответа по закону». Письменная претензия предусмотрена и п. 5.2 Вашего договора.

Сохраните подтверждение вручения, расписку и переписку: п. 6.3 договора признаёт согласование через указанные мессенджеры и электронную почту. В офисе не подписывайте формулировку о Вашем отказе без нарушения со стороны продавца, согласие на удержание аванса или документ «деньги получены», пока деньги фактически не возвращены. Приложение № 1 и переписку я не видел; они могут повлиять на оценку возражений продавца.

Индивидуальная консультация — от 1 000 ₽; изучение документов согласуется отдельно. Объём, цену и срок определим до начала работы. В личном сообщении приложите ссылку на вопрос.

Сайт: www.alebedev.pro

Telegram: https://t.me/urist0007

WhatsApp: https://wa.me/79951053431

MAX и телефон: +7 995 105-34-31

Email: a@urist0007.ru

Анализ ситуации и шансы на возврат аванса

Исходя из условий предварительного договора, ваши шансы на возврат аванса достаточно высоки. Разберем почему:

Ключевые положения договора:

Аванс в размере 300 000 рублей был внесен как гарантия заключения основного договора

Срок заключения основного договора — до 1.09.2026

Продавец обязан:

Возвести дом согласно техническому заданию

Не заключать сделки с другими лицами по этому участку

Построить дом в соответствии с согласованным проектом

Основания для возврата аванса:

Продавец не выполняет свои обязательства по строительству дома согласно согласованному проекту

Предлагает иные объекты, которые вас не устраивают

Нарушает условия договора о конкретном участке и проекте дома

Что говорит договор о возврате аванса:

Аванс не подлежит возврату только в случае отказа покупателя по причинам, не связанным с неисполнением продавцом обязательств

При нарушении условий со стороны продавца покупатель имеет право на возврат аванса

Порядок действий для возврата:

Направьте письменную претензию продавцу с требованием:

Вернуть внесенный аванс

Указать причины невозможности строительства на согласованном участке

Предоставить документы, подтверждающие наличие проблем

Сохраните все доказательства:

Копию предварительного договора

Расписку о получении аванса

Переписку с продавцом

Документы об отказе банка (если есть)

Если продавец отказывается возвращать деньги:

Составьте досудебную претензию

Направьте ее заказным письмом с уведомлением

Сохраните доказательства отправки

Важные моменты:

Продавец не имеет права в одностороннем порядке менять условия договора

Предложение других участков является нарушением условий договора

Повышение цены на 20% — это существенное изменение условий

Рекомендации:

Не соглашайтесь на устные договоренности

Требуйте официальный письменный ответ

Фиксируйте все коммуникации

При отказе в возврате — готовьтесь к обращению в суд

В суде вы можете требовать:

Возврат внесенного аванса

Возможно, компенсацию морального вреда

Возможно, судебные расходы

Помните: пока срок заключения основного договора (до 1.09.2026) не истек, но существенное нарушение условий договора со стороны продавца дает вам право требовать возврата аванса даже до этой даты.

Если нужна реальная помощь, обращайтесь в личном сообщении, я рядом

Александр, здравствуйте! Шансы вернуть аванс высокие, коллеги это верно отметили. Добавлю два момента, которые усилят вашу позицию в переговорах и помогут обойтись без суда.

1. Если срок, указанный в предварительном договоре для заключения основного, истёк и ни одна сторона не потребовала заключить основной договор, обязательства прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Тогда удержание 300 000 ₽ становится неосновательным обогащением (ст. 1102 ГК РФ), и на сумму начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ. Проверьте, не назван ли платёж в договоре задатком: в этом случае при отказе продавца от исполнения он обязан вернуть его в двойном размере (ст. 381 ГК РФ).

2. Сильный рычаг: природа договора. Застройщик взял у вас деньги до строительства дома по согласованному с вами проекту. Такие «предварительные договоры» суды нередко переквалифицируют в договор участия в долевом строительстве или подряда. Для застройщика это означает риск неустойки и проверки по правилам привлечения средств граждан. Об этом достаточно аккуратно упомянуть в претензии, и продавец обычно предпочитает вернуть деньги.

3. Как действовать:

1) в офисе ничего не подписывайте, особенно соглашения о «переносе» аванса на другой участок или об удержании расходов;

2) направьте письменную претензию с требованием вернуть 300 000 ₽ в 10 дней и реквизитами для перевода, по почте с описью и на электронную почту из договора;

3) если не вернут, иск в суд по месту вашего жительства: как потребитель вы освобождены от госпошлины по требованиям до 1 млн ₽ и вправе требовать штраф 50%.

Если нужно, подготовлю претензию под условия вашего договора. Пишите в личные сообщения.